Il y a 2 façons de calculer l’intérêt sur un prêt immobilier. Dans la formule amortissable, le taux s’applique au montant restant à rembourser. Dans la formule en amende, le taux est appliqué au montant total emprunté. En fin de compte, l’intérêt sur un prêt assorti d’une amende est plus élevé que celui sur un crédit amortissable.
Plan de l'article
Calculer les intérêts sur un prêt de remboursement
Une redevance sur le solde du capital dû
Le calcul des intérêts sur un crédit immobilier amortissable est effectué comme suit :
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- Intérêts du premier mois = taux* capital emprunté.
- Intérêts du deuxième mois = encours de la dette en capital.
Admettons qu’un couple obtient un crédit immobilier de 300 000€ à 1,07% en 20 ans (moyenne février 2021 Observatoire CSA/crédit logement). Par conséquent, ils auront des paiements mensuels fixes de 1389 euros.
Remarquez que c’est un taux fixe. Par conséquent, le montant de son échéance restera le même pendant la durée des remboursements.
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Le prêt immobilier amortissable trouvé chez plus de 99 % des propriétaires accédant est à un taux fixe.
1er paiement mensuel
Au cours du premier mois, le taux d’intérêt de 1,07 % est appliqué au montant du prêt, soit 300 000 EUR. Le calcul arrondi est le suivant :
( 300.000€ * 1.07%) /12 = 268€
Lors du premier paiement mensuel, le montant des intérêts sera de 268€ . Avec une échéance de 1389 euros, l’emprunteur a remboursé 1121€. Aujourd’hui, le capital restant dû est de 298 879 euros.
2ème mandat mensuel
Au cours du deuxième mois, le taux de 1,07 % s’applique au solde du capital à rembourser. Par conséquent, le calcul du montant des intérêts est les éléments suivants :
( 298,879€ * 1.07%) /12 = 266€
Le résultat conduit donc à 266 euros d’ intérêts, ce qui pour un paiement mensuel de 1389€ donne 1123€ de capital remboursé. Ainsi, le capital restant tombe à 297.756 euros.
Et ainsi de suite dans les mois suivants. Au total, le crédit coûtera 33 000 euros .
Caractéristiques particulières du remboursement amortissable à taux fixe
Dans un prêt immobilier amortissable, chaque échéance comprend les intérêts et le remboursement du capital.
Plus le taux est élevé, plus la part des intérêts dans chaque paiement mensuel est élevée.
Plus le taux est bas, plus les emprunteurs sont susceptibles de revendre à moyen terme sans perdre d’argent.
Le taux d’intérêt est plus élevé au début des remboursements, le capital est plus facilement remboursé à partir de la seconde moitié de la crédit.
En consultant un tableau d’amortissement, l’emprunteur peut déterminer le montant à payer à sa banque en cas de remboursement anticipé.
Calcul des intérêts sur un prêt
Le début
Les versements mensuels d’un crédit remboursé selon la méthode in fine ne comprennent pas le capital. L’emprunteur paie des intérêts, paiera le capital à la fin du contrat. Par conséquent, le taux d’un prêt en amende ne s’applique qu’au capital emprunté, et non au capital restant :
intérêts = type* capital emprunté
Les acomptes provisionnels mensuels ne comprennent que les intérêts et la prime d’assurance de l’emprunteur.
Exemple de calcul d’un prêt en amende
Le taux d’un prêt en amende est généralement plus élevé que celui d’un prêt de remboursement, étant donné que la banque doit attendre de nombreuses années avant de récupérer le capital. Toutefois, pour faciliter la compréhension, Cet exemple utilisera le même taux immobilier que pour un remboursement amortissable.
Admettons que pour un crédit immobilier de 300 000 euros sur 20 ans, le taux de pénalité est de 1,07%.
Par conséquent, le montant des intérêts arrondis serait :
( 300.000€ * 1.07%) /12 = 268€
Ce 268 EUR correspond également au montant de l’échéance. Par conséquent, pendant 20 ans, l’emprunteur paiera 268 €/mois à sa banque. Au total, le crédit coûtera donc 64 320€ .
Spécificités du remboursement d’un crédit à taux fixe en amende
Le coût d’un crédit en amende peut être très élevé, de sorte que les remboursements ne devraient pas dépasser le moyen terme .
Il est principalement utilisé pour les emprunteurs non fiscaux dans le pays où la banque de crédit est domiciliée. Dans la pratique, ils déposent nanti capital qui garantit à la banque de récupérer leur participation.
Il peut également être utilisé pour minimiser une base de revenus locatifs. Cependant, cette opération doit être effectuée avec le soutien d’un professionnel sage.
Qui calcule les taux des prêts immobiliers ?
Les banques sont libres de pratiquer les taux qu’elles souhaitent, sans dépasser le plafond légal. Ils ont également la liberté de proposer une méthode amortissable ou un calcul de l’amende. Cependant, le consommateur est bien informé, sait que la méthode amortissable est à son avantage.
Le nombre de frais dépend de 3 facteurs :
- la durée des restitutions,
- le profil de l’emprunteur,
- conditions du marché obligataire.
Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux est élevé car plus la banque prend de risques.
Plus le profil de l’emprunteur est élevé (taux d’endettement inférieur, bonne situation professionnelle, bonne contribution personnel…), plus le taux est bas parce que la banque assume moins de risques.
Les conditions du marché obligataire sont déterminées par le taux d’obligations du Trésor égal à 10 ans (OAT à 10 ans), qui peut être trouvé ici. Plus ce taux est élevé, plus les prêts immobiliers sont chers.
Les agences bancaires et les courtiers en crédit immobilier reçoivent des barèmes de taux au début de chaque semaine. Les banques sont libres d’appliquer des taux préférentiels basés sur les réseaux de courtage. Cependant, ils sont intéressés à leur offrir de bonnes conditions, parce que l’activité des courtiers est précisément de faire jouer la concurrence.
