Crédit

Emprunter après 70 ans, nos conseils

Cotisation d’assurance: 0,42 % par an du capital emprunté Coût global de l’assurance: 4 200 € Coût global du prêt assurance comprise: 34 431 € Taux du prêt, assurance et frais de dossier compris: 6,37% Si l ‘ emprunteuse a eu quelques problèmes de santé, elle pourra bénéficier du contrat de groupe, mais avec un tarif majoré et des garanties réduites (seul le risque décès sera couvert).

Si ce n’est pas le cas ou que le coût de l’assurance diminue avant la fin du prêt (c’est le cas lorsque vous avez emprunté en couple car l’un des deux conjoints n’est plus couvert) cela signifiera qu’en cas de décès après la date maximale de couverture  vos héritiers recevront la dette en même temps que le bien immobilier lors de la succession.

Certaines banques, même si ce n’est pas précisé pour toutes car l’information n’a pas été donné pratiquent « l’option senior » c’est-à-dire que par dérogation elles vont accepter d’allonger la durée de couverture mais cela aura bien sûr un coût. 10% sur une assurance emprunteur lorsque la durée est de 20 ans), passez directement à la case « assurance emprunteur » vous gagnerez du temps et vous aborderez le point de négociation qui vous fera certainement économiser des milliers d’euros.

« Le TAEA traduira le coût de l’assurance en taux comparable au taux nominal du crédit et il permettra de voir que l’assurance est de loin le facteur clef d’optimisation du prêt », affirme Pierre Balsollier de la Macif et la Maif.

Je vous remercie de vos commentaires sur le projet suivant : – j’envisage un investissement locatif à forte rentabilité qui me laisse envisager : – un emprunt à 100% – un Cash flow résiduel non négligeable Il y a un hic évidemment puisque je suis âgé de 77 ans et en bonne forme, probablement due à la poursuite d’une activité intellectuelle. Avec l’allongement de l’espérance de vie et l’accroissement du pouvoir d’achat des seniors, faire des projets immobiliers aux alentours de la soixantaine ou au-delà n’a plus rien d’exceptionnel: c’est à cette période de la vie que l’on quitte une habitation principale devenue trop grande pour un logement plus petit, parfois moins urbain, mais surtout aux frais d’entretien moins lourds. Actualités Placements . Comparateur de courtiers .

Avec une assurance décès-invalidité liée au prêt, le capital restant dû est soldé dans son intégralité en cas de décès (dans l’hypothèse où chaque emprunteur dispose d’une garantie individuelle couvrant à 100 % le montant emprunté) et le bien immobilier entre dans l’actif successoral du défunt. 2) Les emprunteurs séniors bénéficient également de la loi Lagarde de 2010, ils peuvent donc choisir librement leur assurance sans que la banque puisse modifier les conditions d’octroi du crédit (taux, frais de dossier, …). Pour le vérifier, rien de plus simple, vous pouvez relire la notice d’information (partie « cessation de garantie » ou « âge de fin de garantie ») ou tout simplement regarder si votre coût d’assurance est indiqué jusqu’à la dernière échéance de votre tableau d’amortissement. Le tableau ci-dessous contiendra les meilleurs taux d’assurance qu’il est possible de trouver en délégation d’assurance lorsque l’on est senior et suivant les différentes durées de prêt (du moins  les plus répandues).

Actualités Bourse . Afin de vous aider dans la démarche de négociation et connaître les prix auxquels vous pouvez accéder en optant pour une délégation d’assurance nous avons élaboré le 1er comparateur des taux d’assurance emprunteur seniors.

Pour bénéficier d’une expérience éditoriale personnalisée, vous pouvez renseigner les informations de votre choix : . Location, justice, banque, assurances, vacances, formalités, consommation, . Si vous dépassez ces seuils, les banques vous proposeront un contrat senior ou des options en sus, comme l’option de prolongation de BNP Paribas qui porte la garantie décès jusqu’à 85 ans et la garantie interruption temporaire de travail (ITT) jusqu’à 70 ans. « Le TAEA traduira le coût de l’assurance en taux comparable au taux nominal du crédit et il permettra de voir que l’assurance est de loin le facteur clef d’optimisation du prêt », affirme Pierre Balsollier de la Macif et la Maif.  Du lundi au vendredi et de 9H à 18h30 contactez nos spécialistes de la substitution d’assurance de Prêt Immobilier sont à votre disposition pour étudier tous vos projets et pour une prise de garantie immédiate dans l’assurance de votre prêt Immobilier.

Si vous avez déjà contracté votre emprunt auprès d’un de ces organismes et que vous constatez que votre âge à la fin du prêt dépasse celui indiqué dans le tableau ci-dessous, il y a de forte chance que votre prêt ne soit pas couvert jusqu’à son terme. Conseil : si vous êtes retraité, il est important de bien regarder les garanties de votre contrat pour ne pas souscrire des garanties liés à votre profession : cela ne sert à rien de souscrire une garantie arrêt de travail (ITT) et invalidité professionnelle (IPT). En réalité on parle quasiment toujours pour les produits d’assurance en délégation de tarification sur le capital restant dû mais le taux qui est communiqué dans le devis fait au client est un taux moyen sur le capital initial. Cette pratique, la délégation d’assurance, est permise par la loi Lagarde à condition que la nouvelle assurance présente les mêmes garanties que celle du contrat groupe de la banque prêteuse. Du coup, certains établissements financiers ont mis au point des financements à la carte, prévoyant une baisse programmée des mensualités et des primes d’assurances lors du départ en retraite. Actualités Impôts & Droits . A savoir : en 2007, les pouvoirs publics ont négocié avec les banques la convention AERAS ( = s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour permettre l’accès au crédit à des personnes présentant un risque de santé, et ce quel que soit leur âge. Le Revenu TV . En cas de souci de santé ou d’âge avancé, il faut aussi être prêt à faire une croix sur l’assurance-emprunteur qui, rappelons-le, n’est pas légalement obligatoire… « Les clients doivent alors apporter au minimum 20 % du montant du prix d’achat, frais de notaire inclus, détaille Pascal Funten.

« Rénovation, extension, changement de résidence principale, achat d’un pied-à-terre ou d’un bien locatif, les seniors empruntent de plus en plus », constate Rénald Lair, directeur commercial exécutif de l’assureur MetLife, dont le nombre d’assurés de plus de 60 ans augmente chaque année. Pour un non fument de plus de 60 ans, le taux passe à 0,70% du capital emprunté, un chiffre qui monte à 1,10% pour un fumeur de la même catégorie d’âge (chiffres donnés à titre indicatif). Elle a pour objet de faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème de santé grave ou encore des personnes âgées.  Précision dans l’élaboration de nos propositions de substitution, Conseil à valeur ajoutée en assurance emprunteur, Réactivité sont les points forts de la relation que nous développons au quotidien avec nos clients. Cette pratique, la délégation d’assurance, est permise par la loi Lagarde à condition que la nouvelle assurance présente les mêmes garanties que celle du contrat groupe de la banque prêteuse.

1) Il existe des assurances emprunteur en délégation qui peuvent couvrir jusqu’au terme de votre prêt (85 ou 90 ans suivant les produits) ce qui facilitera le montage de votre dossier de prêt immobilier. Après vous avoir proposé une analyse des tarifs de l’assurance de prêt, banque par banque (cf article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. Il est très courant aussi qu’un profil sanguin complet et une analyse d’urine soient demandés, plus des informations complémentaires si besoin: “il n’y a aucune limite en la matière”, reconnaît le médecin conseil d’une compagnie d’assurances. Le TAEA a été mis en place pour que les emprunteurs puisse faire une réelle comparaison entre l’impact de leur taux de prêt immobilier et celui de l’assurance car rappelons le une nouvelle fois 0.

Même si certaines associations s’interrogent devant le désespoir de personnes qui ne pourraient emprunter autrement, gardez-vous de faire de fausses déclarations : vous risqueriez d’être privé de votre assurance, même si la maladie ou le décès n’a rien à voir avec la pathologie omise (art. néanmoins personnellement je conseille au client, lorsque la banque souhaite effectuer un prêt sans assurance, de se couvrir partiellement en fonction d’un budget « disponible » En effet comme toujours ce n’est pas parce qu’un banquier dit que ce n’est pas obligatoire que cela devient interdit.  En effet, parmi nos compagnies d’assurance partenaires, certains contrats ont une étendue des garanties décès jusqu’à 90 ans et vous couvriront jusqu’à 71 ans pour les garanties PTIA/IPT/ITT. Elles prêtent plus facilement aux retraités, même si les conditions restent draconiennes et que le coût de l’assurance décès-invalidité demeure élevé. Ajouter à cela des progrès médicaux significatifs, qui permettent d’être âgé et en bonne santé, et il n’est plus si étonnant de constater que les « seniors » (les 60 ans et plus) sollicitent de plus en plus les banques pour… emprunter. Si ce n’est pas le cas ou que le coût de l’assurance diminue avant la fin du prêt (c’est le cas lorsque vous avez emprunté en couple car l’un des deux conjoints n’est plus couvert) cela signifiera qu’en cas de décès après la date maximale de couverture  vos héritiers recevront la dette en même temps que le bien immobilier lors de la succession.

Le tableau ci-dessous contiendra les meilleurs taux d’assurance qu’il est possible de trouver en délégation d’assurance lorsque l’on est senior et suivant les différentes durées de prêt (du moins  les plus répandues).

Chez Réassurez-Moi, nos assureurs partenaires ont allégé les formalités médicales pour rendre plus accessible l’emprunt aux seniors : – Vous pouvez emprunter jusqu’à 100 000 € et avoir seulement un questionnaire de santé à compléter. Le prêteur peut donc tolérer que la “fin” du prêt ne soit pas assurée, sachant qu’en cas de décès, il aura de bonnes chances de recouvrer sa créance, soit en se faisant payer directement par les héritiers, soit en faisant jouer la garantie hypothécaire. Elles prêtent plus facilement aux retraités, même si les conditions restent draconiennes et que le coût de l’assurance décès-invalidité demeure élevé. Autre spécificité des assurances adaptées aux seniors: leur tarification n’est pas collective, mais individuelle, en fonction de l’âge de l’emprunteur à la souscription et de la durée de son crédit. Pour les cas extrêmes, l’emprunt peut devenir impossible puisque le taux du crédit ajouté à celui de l’assurance (Taux annuel effectif global ou TAEG) dépasse le taux de l’usure (2,95% pour les prêts à taux fixes de 10 à 20 ans en 2018).

Néanmoins comme vous allez pouvoir le constater les taux présentés sur ce barème peuvent vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie en comparaison avec l’assurance groupe de votre banque ou même avec un produit d’assurance que vous auriez pu sélectionner par ailleurs (internet ou auprès de votre agent d’assurance). La solution existe donc sur la partie assurance emprunteur mais il faudra que la banque l’accepte (car ils ne seront pas directement bénéficiaires) ce qui n’est pas gagné notamment si l’interlocuteur bancaire ne saisi pas l’opération…. Pour un non fument de plus de 60 ans, le taux passe à 0,70% du capital emprunté, un chiffre qui monte à 1,10% pour un fumeur de la même catégorie d’âge (chiffres donnés à titre indicatif).

Certaines banques, même si ce n’est pas précisé pour toutes car l’information n’a pas été donné pratiquent « l’option senior » c’est-à-dire que par dérogation elles vont accepter d’allonger la durée de couverture mais cela aura bien sûr un coût. Rappelons que ces taux sont de plus les meilleurs, il est donc aisé de penser qu’une bonne recherche sur la partie assurance emprunteur fera rapidement économiser 10 000€ sur un prêt immobilier voire 20 000€ si il s’agit d’un couple assuré à 100% chacun. 6) Même si l’organisme bancaire vous prête sans assurance ou en couvrant uniquement le plus jeune, vous avez toute liberté de vous couvrir ou de couvrir le co emprunteur avec une quotité de 30, 50, 70 ou 100%. n’étant pas courtier en prêt mais intervenant sur la partie assurance emprunteur je constate effectivement que certaines banques (pas forcément toujours les mêmes) effectue des prêts sans assurances pour les séniors effectivement cette garantie peut dans certains cas ne pas être utile (épargne importante à côté par exemple, ou niveau de revenus des deux conjoints assez important pour supporter un prêt seul). Néanmoins comme vous allez pouvoir le constater les taux présentés sur ce barème peuvent vous permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économie en comparaison avec l’assurance groupe de votre banque ou même avec un produit d’assurance que vous auriez pu sélectionner par ailleurs (internet ou auprès de votre agent d’assurance).

Les formalités médicales sont souvent un frein pour obtenir un prêt immobilier : les assureurs peuvent vous demander de réaliser un questionnaire santé ainsi que plusieurs examens médicaux qui peuvent vous prendre beaucoup de temps et faire l’objet de surprimes onéreuses ou d’exclusions.

Les banques ont reculé l’âge limite de souscription de leurs contrats groupe, qu’ils soient gérés par des établissements extérieurs (CNP) ou affiliés (Prédica, Cardif…) jusqu’à 60 ou 65 ans et même 69 ans chez BNP Paribas. La validation de votre inscription vous inscrit automatiquement à des Newsletters et vaut acceptation des Conditions Générales d’Utilisation et des Conditions Générales de Ventes. n’étant pas courtier en prêt mais intervenant sur la partie assurance emprunteur je constate effectivement que certaines banques (pas forcément toujours les mêmes) effectue des prêts sans assurances pour les séniors effectivement cette garantie peut dans certains cas ne pas être utile (épargne importante à côté par exemple, ou niveau de revenus des deux conjoints assez important pour supporter un prêt seul). La plupart des établissements financiers proposent des assurances groupe négociées avec des organismes spécialisés (le coût des assurances groupe varie entre 0,20 et 0,450 % du capital emprunté ou restant dû).

Le passif disparaissant, la succession s’alourdirait de la valeur du bien immobilier qui se trouve taxé à la tranche marginale, ce qui peut amener à revendre le bien pour payer les droits de mutation.

Un retraité de 65 ans qui souhaitent faire un emprunt immobilier  sur 15 ans et dont la banque ne peut pas présenter de couverture jusqu’au terme de du prêt (80 ans dans le cas présent) refusera systématiquement de lui prêter de l’argent. Courtier en Substitution Assurance de Prêt Immobilier, le Cabinet Vallois est à l’écoute de toutes personnes  et de toutes les entreprises dans la mise en place de leur substitution d’assurance de prêt. Si lors de la souscription du prêt, on ne parvient pas à définir la date exacte du départ à la retraite, il existe toutefois des établissements de crédit qui choisissent d’insérer une clause dans le contrat de prêt un changement afin de pallier la mensualité et d’anticiper votre départ à la retraite.

Le Revenu TV . Il est rare d’être couvert après 60 ans sur l’ensemble des garanties : à partir d’un certain âge, certaines garanties cessent et ne vous permettent pas d’être assuré jusqu’à la fin du remboursement de votre emprunt. Or, lorsque l’emprunteur avance en âge, il devient un profil « à risques », du fait des problèmes de santé pouvant survenir à tout moment, des antécédents médicaux plus nombreux et des probabilités plus importantes de ne pas rembourser le prêt jusqu’à son terme. Quand les meilleurs tarifs d’assurance emprunteur se situent dans une fourchette de 30% pour les jeunes de moins de 30 ans (hors banque bien sûr) celle des seniors va généralement du simple au triple et cet écart se creuse en avançant dans l’âge ou si la durée du prêt s’allonge. EVENEMENTS . Pour ne pas perdre cette clientèle nouvelle et en plein essor, les établissements spécialisés dans le financement immobilier proposent depuis quelques années déjà des assurances où le risque de décès, et lui seul, est garanti jusqu’à un âge avancé: 80 ans au Crédit foncier, 85 ans à l’UCB ou chez Abbey National. Non seulement les seniors s’affirment de plus en plus en tant que consommateurs, mais ils s’imposent aussi comme emprunteurs pour acheter un logement, une résidence secondaire, pour aider leurs enfants, ou financer leurs loisirs. « Chaque assureur établit son tarif selon votre âge, le montant emprunté, le taux du prêt, votre profession, les moyens dont vous avez disposé pour vous soigner, votre bulletin de santé, les statistiques auxquelles il a accès et les cotations que lui donnent ses réassureurs », explique Christophe Boiché, directeur du pôle assurance chez Meilleurtaux. Il sera plus fiable que le taux effectif global (TEG) qui inclut, en principe, tous les frais obligatoires tels que les frais des sûretés, les frais de dossiers, mais pas toujours la totalité des frais d’assurance quand ils sont facultatifs ou portent sur deux têtes.

30% peut représenter 30% du coût d’un crédit qui a un taux de 2% Ceci permettait certainement aux banquiers de commercialement présenter un taux minime d’assurance en comparaison avec le taux du prêt et ainsi que l’emprunteur se pose moins de question sur ce point.

La plupart des contrats des banques ne proposent pas d’alternatives, c’est pourquoi la délégation d’assurance est une vraie solution qui vous permettra de bénéficier des garanties plus longtemps. Pour un emprunteur en bonne santé, à la Caisse d’épargne Ile-de-France Nord, par exemple, la cotisation est de 0,84 % par an du capital emprunté (soit 7 € par mois pour 10 000 € empruntés) si le souscripteur a plus de 55 ans et si la durée initiale de son crédit excède 15 ans, mais de 1,68 % (soit 14 € par mois pour 10 000 € empruntés) s’il a plus de 65 ans et souhaite emprunter sur une durée supérieure à 5 ans. Certains établissements, tels la Société générale, le Crédit du Nord ou l’UCB n’apprécient pas la délégation d’un tel contrat d’assurance, car les cotisations ne sont pas prélevées en même temps que les échéances du prêt, mais payées directement à l’assureur par l’emprunteur.

L’assurance prêt immobilier des seniors étant un marché en constante évolution depuis quelques années nous avons décidé de vous donner les informations nécessaire pour faire le ou les  bons choix. En permettant à un emprunteur de choisir une assurance en dehors de sa banque – ce qu’on appelle la délégation d’assurance – le législateur a encouragé le développement d’une offre abondante à destination des seniors et des personnes en risques aggravés de santé. Toutefois, avec l’allongement de l’espérance de vie ( 85,4 ans pour les femmes et 79,5 ans pour les hommes selon une enquête de l’Institut national des études démographiques (Ined), les banques sont obligées de revoir leur copie.

    J’ai un prêt immobilier ma banque me dit l’autre jour comme j’ai plus de 70 ans ils n’assurent plus donc je n’ai plus d’assurance pour mon prêt immobilier comment je peux faire et pouvez vous me renseigner. Au Crédit foncier, un emprunteur ayant entre 60 et 65 ans et qui emprunte sur moins de 8 ans paiera une cotisation de 1,28 % par an du capital emprunté, mais de 1,58 % s’il préfère une durée de 8 à 12 ans, et de 2,12 % pour une durée supérieure à 12 ans.

    En effet, « ce sont les moins de 30 ans les plus pénalisés par la mutualisation des risques », explique Pierre Balsollier, président du directoire de Securimut, société qui gère l’assurance emprunteur de la Macif et la Maif. 30% peut représenter 30% du coût d’un crédit qui a un taux de 2% Ceci permettait certainement aux banquiers de commercialement présenter un taux minime d’assurance en comparaison avec le taux du prêt et ainsi que l’emprunteur se pose moins de question sur ce point. C’est pour cette raison que nous vous demandons de participer et de donner votre avis afin de partager votre expérience (positive ou négative) en laissant un commentaire en bas de l’article qui traite du sujet que vous connaissez.

    Abonnez-vous à notre newsletter