Qui souscrit l’assurance de loyer impayé ?

Lors de la location de votre maison, vous êtes exposé à divers risques, y compris unloyer impayé . En France, la législation a été conçue pour protéger les locataires. Une situation deloyer impayé peut être prolongée de plusieurs mois, voire plusieurs années, sans qu’il soit possible d’expulser le locataire à la place. Cette situation cauchemar se produit dans 3% des loyers à l’échelle nationale selon le National Real Estate Union. C’est synonyme de procédures, de manque à gagner, de difficultés à rembourser des prêts immobiliers… une situation qu’il faut absolument éviter ! Locataire d’assurance loyer impayé  : nous faisons l’équilibre.

Une sélection minutieuse des locataires n’est malheureusement pas la solution miracle. Même si cela aide réduire les risques. En fait, la situation d’un locataire peut changer au cours de la durée du bail. En outre, un loyer impayé n’est pas nécessairement une conséquence de l’insolvabilité du locataire.

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Un produit d’assurance optionnel et réglementé pour les locataires. Il peut également s’occuper de tout recours à la justice contre un mauvais payeur. L’objectif est d’assurer le revenu du propriétaire du loyer.

Les locataires impayés l’assurance loyer est destinée uniquement aux propriétaires.

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Assurance locataire pour loyer impayé ou dépôt de garantie ?

Il est interdit decombiner une assurance locative impayée avec undépôt (ou undépôt de garantie). Si le locataire est étudiant ou apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

En règle générale, lorsque les loyers reçus représentent une partie importante de vos ressources ou s’ils sont appuyés par le remboursement d’un prêt, il est recommandé de procéder à une IJF. En cas de loyer impayé , vous devrez récupérer votre argent rapidement. C’est pourquoi les régimes GLI sont généralement payés dès le troisième mois suivant le premier paiement impayé .

Si le loyer de votre bien loué représente une partie moins importante de votre revenu ou si vous avez des biens locatifs importants , un loyer impayé aura un impact plus retardé. Vous aurez alors plus de temps pour engager une procédure et percevoir les sommes dues au locataire ou à son garant.

Assurance loyer impayé locataire admissible : les documents obligatoires

Afin de sécuriser un dossier de candidature pour votre appartement, les assureurs imposent des critères spécifiques à l’appartement. Selon les services inclus dans votre GLI, les critères varient. Plus le service est complet, plus les critères de sélection des locataires seront restrictifs. Comment savoir si un locataire est admissible  ?

Nous vous conseillons de vous fier d’abord aux critères stipulés dans votre contrat. Cependant, nous examinerons les critères de base communs à tous les assureurs. Ceux-ci vous guideront vers une première sélection de dossiers de candidats.

Vous devez être en mesure de fournir à l’assureur à tout moment :

• Le bail conformément à la loi ALUR, y compris une clause de résolution et une clause de solidarité , paraphé sur toutes les pages et signé par toutes les parties au contrat ;
• Une copie du passeport ou du document d’identité valide pour chaque locataire ou de la carte de séjour valide pendant plus de 6 mois à compter de la date de signature du bail (ou une preuve de demande de renouvellement) ;
• Un certificat d’assurance habitation (incendie, dégâts d’eau) pour les biens loués ;
• L’État d’entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé par toutes les parties au contrat ;

En cas de perte , l’absence de l’un des documents ci-dessus en bonne et due forme peut entraîner la nullité du contrat !

Assurance locataire admissible au loyer impayé : documents requis selon les profils des locataires

Selon les profils des locataires, des documents spécifiques peuvent être demandés. Voici les documents demandés par la plupart des assureurs. Mais chaque assureur peut apporter sa spécificité. Vérifiez les documents exigés par votre assureur dans votre police d’assurance loyer impayé . Si vous décidez de confier votre propriété à un gestionnaire de location, ce sera lui qui aura la responsabilité de récupérer tous ces documents.

Employé dans l’ICD/agent public

• Les trois derniers faits saillants avant la date de signature du contrat de location ;
• Un certificat d’emploi daté de moins de 30 jours à compter de la date de signature du bail, émis par l’employeur et indiquant que le locataire détient un contrat à durée indéterminée. Excluant les périodes de stage, ni dans le délai de préavis ni pendant le licenciement. Sinon, votre contrat de travail ou une ordonnance d’occupation pour les fonctionnaires.

Travailleurs indépendants ou indépendants

• Une copie de la carte professionnelle ou de l’avis d’inscription au Répertoire du commerce ou au registre du commerce ;
• Les deux derniers avis d’impôt sur le revenu, émanant du ou des locataires, immédiatement avant la signature du contrat de location.

Retraité

• La dernière feuille de retraite du mois précédant immédiatement la date de signature du bail ;
•  Le dernier avis d’impôt sur le revenu, du (des) locataire (s), avant la signature du bail, accompagné de la déclaration d’information de la caisse de retraite auquel le locataire est affilié ou relevé bancaire pour les 3 derniers mois.

Étudiant ou apprenti

• Une copie de la carte d’étudiant ou du certificat d’éducation (assurez-vous qu’elle correspond à l’année scolaire en cours).

Responsable d’entreprise

• Extrait de K-bis de la société ;
• Pour les gestionnaires d’employés – les trois derniers bulletins de salaire, immédiatement avant la signature du bail ;
• Pour les travailleurs indépendants : les deux derniers avis fiscaux et un certificat de revenu établi par le comptable pour l’année en cours.

Assurance locataire admissible au loyer impayé : vérification des justificatifs

En général, l’assureur vous couvrira même s’il s’avère être contrefait. Sauf si les faux sont « épais » (exemple : le nom sur la carte d’identité ne correspond pas au nom figurant sur la paie). Cependant, pour se rendre à l’avant de problèmes, voici quelques réflexes qui vous permettront de réduire le risque de fraude d’un cran. Ce sont ces réflexes que les gestionnaires de location de Flatlooker adoptent pour chaque vérification des fichiers.

• Vérifier la date de validité du document d’identité ou du permis de séjour ;
• Veiller à ce que tous les documents figurent dans le nom et l’adresse du candidat ;
• Vérifiez l’avis fiscal en remplissant lenuméro de l’avis et le numéro detaxe sur le site fiscal ;
• Vérifier l’existence de l’employeur et son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés  ;
• Veiller à ce que le salaire net indiqué sur les salaires soit compatible avec le revenu déclaré à l’impôt.

Enfin, n’hésitez pas à communiquer avec l’employeur ou l’ancien propriétaire si vous avez des questions et parlez à candidat si certaines zones d’ombre persistent.

Assurance locataire admissible au loyer impayé : détermination du revenu

Employé dans l’ICD/agent public

D’ une manière générale, GLI ne tient pas compte des revenus exceptionnels et/ou non contractuels. Seul le salaire net du contrat brut doit être pris en compte dans le revenu du locataire candidat .

Par conséquent, deux cas sont possibles :

• Il n’y a pas de primes ou d’allocations sur la masse salariale, dans ce cas, vous pouvez retenir ce salaire net à payer comme revenu de référence  ;
• Il y a des primes ou indemnités non contractuelles et non récurrentes sur la masse salariale. Par conséquent, il est nécessaire de recalculer le salaire net qui sera payé à partir seulement du brut contractuel. Utilisez un salaire brut pour le convertisseur de salaire net, disponible ici.

Gardez à l’esprit que si des crises apparaissent dans le reçu de salaire, GLI n’est pas valide.

Dans le cas des fonctionnaires où il n’est pas possible de savoir si les primes sont contractuelles ou non, ils peuvent retenir le revenu imposable net moyen tout au long de l’année en vérifiant l’année jusqu’à la date indiquée dans la dernière note sur les salaires ou avis fiscaux de l’année précédente.

Employeur/Entrepreneur indépendant

Pour les travailleurs indépendants (professions libérales, entrepreneurs indépendants), la seule preuve de revenu acceptée par les assureurs est les deux derniersavis fiscaux. L’état des résultats, les bilans et autres états ne sont pas conservés parce qu’ils sont trop facilement forgés. Veuillez noter que si l’avis fiscal fait référence à une adresse fiscale avec plusieurs personnes, ne conservez que la partie correspondante du locataire concerné.

Pour déterminer le revenu mensuel net , divisez le le revenu brut global indiqué dans l’avis d’impôt par le nombre de mois de l’année (12…).

Retraité

Pour une personne retraitée, calculez le revenu moyen mensuel indiqué sur les derniers feuillets de pension. Vous pouvez également demander que les deux derniers avis fiscaux soient fournis et effectuer le même calcul que pour un indépendant.

Étudiant ou apprenti

En principe, une personne ayant le statut d’étudiant n’a pas suffisamment de revenu pour obtenir son loyer. L’enregistrement du garant de la GLI doit être pris en compte.

Attention, si l’avis fiscal du garant est partagé, ne retenez pas la participation correspondante des parties intéressées.

Responsable d’entreprise

L’ approche est la même que pour les travailleurs indépendants, qui sera complétée par un certificat de revenu du comptable qui fournit une source d’informations supplémentaires sur le revenu.

Assurance locataire admissible au loyer impayé : calcul de la solvabilité

Ensuite, vous devez déterminer la solvabilité du locataire par rapport au taux d’effort fixé par son GLI . Le taux d’effort est le rapport entre les frais de location inclus et le revenu mensuel net régulier et permanent (revenu calculé ci-dessus).

Les coûts à inclure dans le loyer excluent les contrats de fourniture (électricité, gaz et internet) auxquels le locataire devra souscrire.

Un taux d’effort seuil élevé implique un risque accru pour l’assureur et, par conséquent, une GLI plus coûteuse. Lestaux d’effort actuels sesituent autour de 35% dans la loyer.

Détermination de la solvabilité dans le cas d’un colocataire

Les choses deviennent un peu faux dans le cas d’un forfait, où il est possible de résumer le revenu des différents locataires. Chaque locataire doit fournir les documents les concernant en fonction de son statut. Le taux d’effort est calculé à partir de la somme des revenus nets mensuels réguliers et permanents de tous les colocataires.

S’ il s’agit d’un étage composé uniquement d’étudiants, vous pouvez prendre en compte le revenu accumulé de tous les garants. Mais attention, si au moins une personne dans la chambre partagée n’a pas le statut d’étudiant au moment de la signature du contrat de location , il n’est plus possible d’impliquer les garants dans l’équation.

Pour cette raison, les fichiers mixtes de les étudiants/la location active ne sont souvent pas admissibles, car les étudiants n’ont généralement pas de revenu.

Une tâche complexe et délicate

Comme vous l’avez compris, vérifier la solvabilité d’un fichier GLI n’est pas nécessairement facile.

Pour couronner le tout, les assureurs ouvrent le contrat sur la base de la déclaration. Ils n’effectuent pas une deuxième vérification du fichier. Le bailleur est donc seul responsable du contrôle de la solvabilité du dossier et une erreur conduit à la nullité du contrat. Vous perdrez donc votre loyer et les primes d’assurance que vous avez payées jusqu’à présent !

Pour éviter cette situation, vous pouvez appeler une agence immobilière pour votre loyer. Elle vous proposera un produit GLI qui maîtrisera parfaitement, tant dans les conditions que dans la vérification des dossiers.

Quand acheter une assurance loyer impayé ?

Vous pouvez vous abonner à la signature du bail dès que possible, ouau plus tard 15 jours après l’entrée dans les locaux. Après cette période, une période d’attente de 3 mois s’applique habituellement. Vous pouvez également souscrire une assurance loyer impayé pour un loyer courant. Tant que vous n’avez pas encore reçu de paiement impayé ou en retard de votre locataire au cours des 6 derniers mois.

Quelle est la procédure en cas de perte ?

En cas de survenance impayée, il est nécessaire de réagir immédiatement en notivant l’assureur. Vous devrez d’abord demander une preuve de solvabilité du locataire (preuve de salaire, carte d’identité, contrat de location, etc.). En outre, il convient de veiller à ce que la procédure prévue dans le contrat soit strictement respectée dans les délais prescrits. Faible pénalité pour voir la réduction de indemnisation , voir un refus de remboursement.

La procédure de déclaration de la réclamation est stricte. En principe, les contrats d’assurance prévoient l’envoi d’une lettre de rappel au preneur dans les « x » jours qui suivent le premier impayé .

Ensuite, en cas d’échec, l’envoi d’un courrier certifié vous conseille de payer votre loyer. Le contrat peut également prévoir le recours à un shérif. Ce dernier émettra une ordonnance de paiement si le locataire refuse toujours de payer sa dette.

Assurance loyer impayé du locataire admissible : passer par une agence ?

Si la gestion immobilière est déléguée à un agent immobilier, l’agent immobilier peut souscrire en votre nom à une assurance loyer impayée. En plus de vous faire bénéficier de vos tarifs « groupe », il s’agit alors du professionnel qui vous offrira un locataire, soumettre son dossier à l’assureur et fera les formalités dès le premier sans payer.