Depuis le 1er avril 2023, vendre une maison classée F ou G au diagnostic de performance énergétique sans fournir un audit énergétique est tout simplement illégal. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation s’est étendue aux logements classés E. Pourtant, la confusion entre les deux documents reste fréquente, et elle peut coûter cher : un compromis signé sans audit valide expose le vendeur à une demande de réduction du prix, voire à une résolution de la vente.
DPE et audit : deux documents qui ne jouent pas dans la même catégorie
Le DPE attribue une classe énergétique à un logement, de A à G, sur la base d’une estimation des consommations. C’est une photographie à un instant T, utile pour comparer les biens entre eux, mais qui ne dit pas comment améliorer concrètement la situation. L’audit énergétique, lui, va beaucoup plus loin : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, avec les économies attendues, les aides mobilisables et les classes énergétiques cibles après rénovation. Ce n’est pas le même niveau d’analyse, ni le même professionnel qui le réalise : seuls des auditeurs certifiés RGE ou qualifiés OPQIBI 1911 peuvent produire ce document, là où n’importe quel diagnostiqueur certifié COFRAC suffit pour le DPE.
Autre différence concrète : le coût. Le DPE représente généralement quelques centaines d’euros, tandis que l’audit se situe entre 500 et 2 000 euros selon la surface du bien. Sa durée de validité est également plus courte, cinq ans contre dix pour le DPE. Enfin, les deux documents coexistent dans le dossier de diagnostic technique remis dès la première visite : l’audit ne remplace pas le DPE, il le complète.
Ce que le calendrier réglementaire impose concrètement aux vendeurs
L’obligation d’audit s’est mise en place par étapes. Depuis avril 2023, elle concerne les logements classés F et G. Depuis janvier 2025, elle englobe également les logements classés E. La prochaine échéance prévue concerne les logements classés D, à l’horizon 2034. Ces obligations ne s’appliquent qu’aux monopropriétés, maisons individuelles ou immeubles entiers : les copropriétés en sont explicitement exclues.
Un point de contexte à connaître : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Cette révision a permis à un nombre significatif de logements de changer de classe et, pour certains, de sortir du périmètre de l’obligation d’audit. Si votre DPE date d’avant cette révision, il peut être utile d’en vérifier la validité et les conclusions avant de mettre votre bien sur le marché.
Pour les vendeurs, disposer d’un audit complet avant de lancer la commercialisation présente aussi un avantage stratégique : les scénarios de travaux chiffrés permettent de cadrer les négociations et d’éviter une décote imposée par un acheteur qui joue sur l’incertitude liée à l’étiquette énergétique. L’audit est par ailleurs un prérequis pour accéder à certaines aides à la rénovation, dont MaPrimeRénov’, ce qui peut constituer un argument de vente supplémentaire pour les futurs acquéreurs.
Le marché immobilier intègre progressivement ces nouvelles règles, et les acheteurs sont de mieux en mieux informés. Vérifier en amont l’ensemble des diagnostics requis, notamment pour les biens énergivores, reste l’une des étapes les plus rentables avant toute mise en vente.
