Si vous louez une propriété Pinel, vous vous engagez surplusieurs années. Après un certain temps, les investisseurs intelligents commencent à envisager des alternatives à la location. Certains veulent vendre la propriété, d’autres le louent meublé pour profiter d’une taxe parfois attrayante. Plus basique, certains veulent continuer à louer mais se libérer des plafonds de location exigés par la loi Pinel.
Puis vient la grande question : quand l’engagement de location se termine-t-il dans la loi de Pinel ? Que se rappeler de juger de la durée de 6 ou 9 ans : date d’achat, début du bail, signature du bail avec baux cumulatifs etc… ? Nous faisons le bilan de toutes les conditions à remplir pour arrêter votre Pinel dès que possible sans courir le risque de récupération. Nous examinerons également les exceptions possibles.
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Plan de l'article
Que se passe-t-il si je vends mon Pinel avant la fin de la location ?
Le loyer dans la loi Pinel est des taxes très intéressantes parlant, mais je vous conseille de bien respecter les conditions. Les autorités fiscales vous obligent à vous engager à louer 6 ou 9 ans. Si vous ne gardez pas cet engagement, le redressement sera très douloureux. Une personne qui vend son Pinel avant le terme, qui décide de le dépenser trop tôt ou qui ne le loue pas continuellement verra les taxes venir pour… annuler toutes les réductions d’impôt achetées ! Nous assistons à d’importants ajustements : non seulement vous devrez rembourser toutes les réductions d’impôt de Pinel, mais vous souffrirez également de pénalités pour des retards de 0,2 % par mois et une augmentation de 10 à 40 %.
En bref, il est fortement recommandé de s’assurer que vous avez conservé le bail avant d’envisager quoi que ce soit d’autre pour Pinel. Avant de voir exactement ce que les autorités fiscales conservent pour calculer le retard, il est à noter qu’il y a quelques exceptions qui vous permettent de vendre avant la date limite sans subir aucun ajustement.
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Exceptions qui vous permettent de vendre votre bien immobilier Pinel avant le terme
Si vous vendez ou ne respectez pas l’engagement de location de Pinel avant la date limite, l’ajustement fiscal arrivera à l’exception de 3 exceptions. Je joins le texte officiel à la fin de l’article, ce qui est très clair ; à part ces 3 exceptions, il n’est pas possible d’arrêter le loyer avant la date limite sans faire l’objet d’un ajustement.
Le premier se produit en cas de décès du propriétaire de la propriété Pinel. Dans ce cas, les héritiers peuvent ensuite revendre la propriété Pinel ou modifier leur méthode de location sans remettre en question les rabais acquis par le défunt. Même si la mort survient avant la fin de l’entreprise de crédit-bail, les autorités fiscales ne pourront pas procéder à des ajustements.
Le deuxième cas où un bien Pinel peut être vendu avant la fin de l’engagement est celui où l’investisseur devient inapte. Le texte précise que le handicap doit empêcher le contribuable d’exercer une profession quelconque et qu’il doit recourir à l’aide d’un tiers pour des actes ordinaires de la vie.
La dernière chance est de tirer. Une personne dont le contrat a été rompu peut être libérée de la société de location de Pinel sans subir d’ajustement. Attention, c’est l’employeur qui décide de résilier le contrat de travail. Même dans ce cas, qui peut sembler plus fréquent, les autorités fiscales fournissent des conditions. Par exemple, une personne âgée de 60 ans ou plus qui est congédiée mais qui a une retraite complète … ou dont l’entente offre des possibilités d’emploi ou de formation ne pourra justifier son licenciement.
Comme vous le comprenez, les exceptions sont draconiennes et, à moins que les événements tragiques, nous devrons aller jusqu’à la fin des fiançailles de Pinel. Veuillez noter que le divorce ou la séparation ne permet pas à Pinel de vendre sans perdre toutes les réductions d’impôt déjà perçues.
Quelle est la base pour évaluer la fin de la période de 6 ou 9 ans de Pinel ?
Ce qui importe d’évaluer la période de 6 ou 9 ans qui sera réalisée par la loi Pinel est la durée du loyer . Vous devrez donc regarder la date de signature du premier bail pour savoir quand il a commencé.
Exemple
M. achète une propriété Pinel en 2021. Vous acceptez de louer pour 6 ans sur la déclaration de revenus. À partir de quand pouvez-vous le vendre ou le louer autrement ?
M. doit regarder la signature du bail. Imaginons que la propriété est louée le 1er octobre 2021. M. doit continuer à louer sous le dispositif Pinel jusqu’au 1er octobre 2027 afin de ne pas subir d’ajustement sur son Pinel.
Puis vient une question récurrente : comment calculer cette heure si nous avions des départs de locataires ? En fait, il est courant pour un locataire de partir et il faut quelques semaines ou plusieurs mois pour en trouver un nouveau. Cette période de vacance fausse la période de six ou neuf ans qui doit être maintenue.
Le délai entre deux emplacements Pinel ne prolonge pas l’engagement de location.
Vous n’aurez pas à payer chaque bail et à reporter la période de six ans à chaque période de vacance. La règle ci-dessus s’applique quelle que soit la situation : vous prenez le premier bail avec le premier loyer, ajoutez 6 ou 9 ans selon votre choix et vous saurez la date à laquelle vous pouvez changer la destination de votre propriété à Pinel.
En revanche, les autorités fiscales exigent que le bail ait lieu de façon continue. Par conséquent, il est nécessaire de restituer la propriété à louer immédiatement après le départ du locataire dans des conditions normales. Le bureau des impôts accepte une vacance maximale de 12 mois entre deux loyers si vous êtes en mesure de prouver que vous êtes activement à la recherche d’un locataire. Gardez vos messages publicitaires, vos échanges avec des locataires potentiels, vos procédures avec les agences immobilières etc… Bien sûr, il n’est absolument pas nécessaire vivre sur votre propriété ou le rendre disponible gratuitement pendant ces périodes de vacances. Dans ces conditions, les autorités fiscales acceptent alors des périodes pendant lesquelles le bien n’est pas loué pendant quelques mois sans prolonger la durée de Pinel.
Exemple
M. commence à louer sa propriété à Pinel pour 6 ans le 1er juin 2021. Il pense qu’il pourrait le vendre à partir du 1er juin 2027. Après 3 ans, vous devez changer de locataire et il faut 2 mois pour en trouver un. Après 5 ans, il a changé à nouveau et prend 11 mois pour en trouver un. Quand serez-vous en mesure de vendre votre propriété ?
Quoi qu’il arrive, la ligne morte reste et restera le 1er juin 2027. M. n’a jamais pris plus de 12 mois pour relancer son logement, ce qui lui a permis de ne pas s’inquiéter du rétablissement du Pinel. Vous ne devez pas avoir vécu ou rendu la propriété disponible gratuitement pendant les périodes de 2 et 11 mois. Il a également intérêt à conserver des éléments de preuve sur le fait qu’il cherchait activement un locataire et que la propriété était parfaitement apte à être louée, particulièrement pendant la très longue période de 11 mois. L’engagement locatif de Pinel est considéré comme respecté à compter du 1er juin 2027.
Veuillez noter en passant que votre Pinel doit être la résidence principale de tous vos locataires pendant la période où ils se trouvent.
La propriété Pinel n’a pas besoin d’être relouée si vous êtes proche de la fin de l’engagement de location !
Il s’avère que le contrat de vacance autorisé par le texte est valable même s’il arrive moins de 12 mois avant la fin du mandat Pinel ! Si votre locataire part et que vous avez moins d’un an avant la fin de la date Pinel limite, une stratégie est possible pour l’investisseur : ils peuvent choisir de ne pas louer leur logement à Pinel et attendre tranquillement la fin du terme de location pour vendre. Cela vous empêche de reprendre un bail qui vous forcerait à attendre plusieurs années.
Exemple
M. loue la propriété Pinel depuis plusieurs années. Votre locataire part alors qu’il ne reste plus que 10 mois à attendre pour sceller l’engagement locatif de Pinel. Le texte indique qu’il n’est pas obligé de relecture car il est encore inférieur à 12 mois.
En revanche, le logement doit rester dans des conditions de location, non habité ou disponible gratuitement et, surtout, ne pas être vendu ou meublé avant la fin de la société de location.
Revente de Pinel à la fin : saison avec déficit foncier ou plus-value
Enfin, les investisseurs sont parfois tellement concentrés sur le délai à respecter pour vendre le Pinel qu’ils oublient une notion importante de celui-ci. Un bien loué ne peut être vendu s’il a un déficit foncier datant des trois dernières années. Ceci s’applique à toute propriété louée vide et ces Pinel en font donc partie.
Ils savent aussi que le transfert de biens immobiliers s’accompagnera d’un impôt sur les gains en capital qui peut rapidement être important.
Texte en Forceboi-IR-Rici-230-60 : exceptions à vendre un Pinel avant la fin.DRINK-IR-RCI-230-20-20 : conditions en cas de vacance entre locataires.
Pour optimiser la rentabilité de votre propriété à Pinel, l’important est de remplir correctement vos déclarations fiscales pour réduire les impôts ! Pour vous aider, j’ai créé ce livre qui vous accompagnera étape par étape et vous donnera tous les conseils fiscaux que vous connaissez pour optimiser vos déclarations Pinel. Trouvez les bonnes questions à poser : devriez-vous incorporer des dépenses dans la réduction d’impôt ou les déduire du terrain ? Est-ce que je corrige si j’ai oublié de déclarer le prêt dans l’année de libération ? Où trouver les cases dans la déclaration en ligne etc … ? Réflexions à avoir au moment de la déclaration d’impôt qui permettra plusieurs centaines d’euros d’économies.
