Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France métropolitaine. En 2028, ce sera au tour des F, puis des E en 2034. Face à ce calendrier, près de 3,9 millions de résidences principales restent encore classées F ou G selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique. Pour les propriétaires bailleurs comme pour ceux qui envisagent une revente, la question n’est plus de savoir si rénover, mais comment et dans quel ordre.
Qu’est-ce qu’un projet de rénovation globale concrètement ?
La rénovation globale ne se résume pas à changer une chaudière ou à poser du double vitrage. Elle désigne un projet qui combine au moins deux types de travaux, le plus souvent trois à cinq, pour améliorer la performance du bâti de façon cohérente. On y trouve généralement l’isolation des murs, de la toiture et des planchers bas, le remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, biomasse), la pose d’une VMC double flux, et parfois l’installation de panneaux solaires thermiques.
L’ordre des interventions compte autant que leur nature. Sur une maison ancienne, il vaut mieux commencer par l’enveloppe du bâtiment : une fois les besoins en chauffage réduits par l’isolation, le système thermique peut être dimensionné au plus juste. Vient ensuite la ventilation, indispensable pour compenser l’étanchéité accrue du logement. Un audit énergétique préalable permet de valider cette séquence et d’éviter des surcoûts inutiles.
MaPrimeRénov’ 2026 : de nouvelles règles à bien comprendre avant de déposer un dossier
Le dispositif a connu une année mouvementée. Suspendu en début d’année faute de loi de finances adoptée, il a rouvert en février 2026 avec plusieurs changements structurels. Depuis le 1er septembre 2026, l’isolation, la VMC, les chaudières à biomasse et les chauffe-eau thermodynamiques ne sont plus aidés individuellement en métropole dans le Parcours par geste. Cette simplification pousse de fait vers les projets d’ampleur.
Pour le Parcours accompagné, les plafonds de travaux éligibles ont été abaissés : 30 000 € HT pour un gain de deux classes DPE, 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Les taux de prise en charge vont de 10 % pour les revenus supérieurs à 80 % pour les ménages très modestes, avec un plafond d’aide pouvant atteindre 32 000 €. Un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov’ est obligatoire, tout comme le recours à un accompagnateur Rénov’. À noter : depuis septembre, les maisons individuelles qui conservent un chauffage au gaz ou au fioul après travaux sont exclues du dispositif.
Ces aides sont cumulables avec l’éco-PTZ (jusqu’à 50 000 € sans intérêts sur 20 ans) et avec la TVA réduite à 5,5 % applicable aux logements de plus de deux ans. Tous les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE, sans exception. Par ailleurs, le bilan 2025 de l’Anah montre une forte progression des rénovations d’ampleur : 120 306 projets financés, soit +32 % par rapport à 2024, pour un gain énergétique moyen de 69 %.
Ce que la rénovation globale change pour un bien immobilier
Un logement classé G qui ne peut plus être loué depuis 2025 représente un risque patrimonial direct : impossibilité de renouveler un bail, de relancer une location, d’augmenter un loyer. La rénovation globale est le seul moyen d’en sortir durablement, et pas seulement pour répondre à la réglementation. Un bien rénové en profondeur gagne en confort, voit ses charges baisser et se positionne différemment sur le marché à la revente, à une époque où la classe DPE pèse clairement dans les négociations.
Il faut toutefois rester vigilant sur un point : depuis janvier 2026, la modification du coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire fait mécaniquement sortir environ 850 000 logements du statut de passoire thermique sur le papier. Ce reclassement automatique ne corrige pas les défauts d’isolation réels et ne garantit aucune conformité future. Les propriétaires concernés ont donc intérêt à ne pas s’en tenir à ce seul indicateur.
