La sous-location sur Airbnb à Paris obéit en 2026 à un cadre légal superposé : loi du 6 juillet 1989, code du tourisme, règlement de copropriété et arrêtés municipaux. Pour un locataire, chacune de ces couches peut bloquer le projet indépendamment des autres. Comprendre leur articulation est la condition préalable à toute mise en location.
Ce que la loi impose avant toute annonce sur Airbnb
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire de sous-louer sans l’accord écrit du bailleur. Cet accord doit porter sur deux points distincts : le principe même de la sous-location et le prix pratiqué, lequel ne peut excéder le loyer au mètre carré du bail principal.
Le logement doit en outre constituer la résidence principale du locataire, c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Une résidence secondaire ne peut pas être proposée sur Airbnb dans ce cadre.
À Paris, la durée maximale de location en meublé de tourisme est fixée à 90 jours par année civile depuis le 1er janvier 2025, contre 120 jours dans le régime général prévu par le code du tourisme. Ce plafond s’applique même avec un accord écrit du bailleur.
Numéro d’enregistrement à Paris : démarche et téléservice
Avant de publier une annonce, le locataire doit déclarer le logement sur le téléservice de la Ville de Paris. Cette déclaration génère immédiatement un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur chaque annonce diffusée, y compris sur Airbnb.
Un téléservice national est annoncé pour le quatrième trimestre 2026 et doit remplacer les numéros communaux existants. Dans l’intervalle, le numéro délivré par la Ville reste valable.
Depuis le 20 mai 2026, le code du tourisme prévoit des sanctions renforcées : jusqu’à 10 000 euros d’amende pour non-respect de l’obligation de déclaration, 20 000 euros pour fausse déclaration ou faux numéro, et 15 000 euros pour dépassement du plafond de jours.
Quand l’accord du bailleur ne suffit pas : copropriété et mairie
C’est le point que les locataires découvrent souvent trop tard. L’accord écrit du propriétaire ouvre la porte légale, mais ne lève pas les obstacles qui peuvent exister en amont ou en parallèle.
Le règlement de copropriété peut interdire l’activité
Un règlement de copropriété peut contenir une clause d’usage exclusif d’habitation bourgeoise ou interdire explicitement toute activité commerciale, ce qui inclut la location meublée de tourisme répétée. Dans ce cas, même un propriétaire favorable ne peut autoriser ce que le règlement de copropriété exclut.
Le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire, qui répercutera l’injonction sur le locataire. L’assemblée générale peut également voter des mesures de restriction. La vérification du règlement de copropriété doit donc précéder la demande d’accord au bailleur, et non la suivre.
Le changement d’usage et les démarches municipales
À Paris, louer un logement en meublé de tourisme de façon répétée peut être qualifié de changement d’usage au sens du code de la construction et de l’habitation. Pour une résidence principale occupée par le locataire, la location ponctuelle dans la limite des 90 jours n’est généralement pas soumise à autorisation de changement d’usage. Mais les cas limites existent : logements mixtes, biens atypiques, locaux en rez-de-chaussée dont le statut administratif est ambigu.
La question de savoir si un bien précis nécessite une autorisation préalable de la mairie – et laquelle – ne trouve pas toujours de réponse immédiate. La direction du logement et de l’habitat de la Ville de Paris est l’interlocuteur compétent, mais les délais d’instruction varient.
- Vérifier le règlement de copropriété avant toute demande au bailleur : chercher les clauses sur l’usage, l’habitation bourgeoise ou les activités commerciales.
- Demander au bailleur un accord écrit sur le principe et sur le plafond de loyer, distincts l’un de l’autre.
- Obtenir le numéro d’enregistrement via le téléservice parisien avant de publier l’annonce.
- Tenir un décompte précis des nuits louées pour ne pas dépasser 90 jours par année civile.
Logement social et DPE : deux cas qui ferment le dossier
En logement social, la location meublée de tourisme est interdite sans exception. Elle expose le locataire à la résiliation du bail, quelle que soit l’autorisation obtenue par ailleurs.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne également l’éligibilité à la location. Les logements classés G sont d’ores et déjà interdits à la mise en location en France. Les locataires d’un bien classé F ou G doivent anticiper cette contrainte avant d’engager les démarches.
Fiscalité : revenus de sous-location et taxe de séjour
Les revenus tirés d’une sous-location sur Airbnb sont imposables. La plateforme collecte la taxe de séjour pour le compte de l’hôte à Paris, ce qui simplifie cette obligation, mais ne dispense pas de déclarer les revenus perçus aux services fiscaux.
Airbnb transmet chaque année un récapitulatif des sommes versées, utilisable pour la déclaration de revenus. Le régime applicable dépend du montant perçu et de la situation fiscale du locataire.
La superposition des contraintes – accord du bailleur, règlement de copropriété, enregistrement municipal, plafond de jours, DPE, fiscalité – signifie qu’un projet de sous-location à Paris peut être bloqué à n’importe quelle étape. L’ordre dans lequel ces vérifications sont conduites détermine souvent le temps perdu avant d’atteindre une réponse définitive.
