Logement occupé : impact sur l’estimation du prix de vente

Logement occupé : impact sur l’estimation du prix de vente

En voulant se lancer à la vente d’un logement occupé, est-il nécessaire d’estimer son prix ? C’est l’une des questions fréquentes qu’un vendeur se pose, surtout si le logement doit subir une décote. Cependant, il faut savoir que même si un locataire occupe la maison ou l’appartement, cela n’empêche pas la vente bien que le nombre d’acquéreurs soit moindre. Par conséquent, le nouveau propriétaire doit faire preuve de patience avant de profiter de son logement. Ce qui signifie qu’il y a certainement un impact sur l’estimation du prix en tenant compte des 3 critères que vous découvrirez dans cet article. 

Estimation d’un logement vide ou meublé

La location d’un logement vide et d’un logement meublé se différencie par le bail. Pour rappel, si c’est un logement vide, le contrat de bail classique est de 3 ans et 6 ans si le locataire est une société. Pour un logement meublé, il faut inclure un contrat de bail d’une durée de 12 mois, mais si le locataire est un étudiant, cela va diminuer de 9 mois.

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Dans le cas d’une location vide, le nouveau propriétaire doit attendre que le bail arrive à échéance avant de pouvoir faire une demande de congé. Ce qui veut dire que si le locataire occupe la maison que depuis 2 ans et demi, il faut donc patienter jusqu’à la fin du bail selon le type de locataire. Par contre, s’il veut récupérer la maison pour en faire une résidence principale, le délai minimum à respecter sera de 2 ans. Dans le cadre d’une vente, alors que la maison est encore occupée, il faut prévoir une décote entre 10 et 15 %.

Par ailleurs, si la maison est louée avec des meubles, il est possible de donner congé avec une durée plus courte et une décote moins onéreuse. Ce qui permet de réaliser une estimation d’un bien loué plus facilement. 

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Qu’en est-il du loyer et de la rentabilité ?

Normalement, un client décide d’investir dans l’immobilier locatif dans le but de profiter d’un loyer intéressant. C’est surtout le cas si l’acquéreur est un investisseur à la recherche d’opportunités. De ce fait, il pourra établir une vérification du rendement locatif sans hésiter. 

Le hic, c’est que si le bail ne se termine que dans plusieurs mois et que le loyer est bas, il se peut que l’investisseur se désiste. C’est normal, car si le loyer se situe en dessous du marché immobilier, conclure une vente peut être plus complexe. 

À savoir qu’un logement soumis à la loi de 1948 bénéficie d’une réduction du prix sur le loyer. En effet, il s’agit d’un régime où les loyers doivent être peu élevés pour permettre aux locataires de bénéficier de son droit. Du coup, ils pourront rester jusqu’à ce que le contrat de bail arrive à terme. Pour une demande de congé dans ce cas de figure, la décote peut augmenter jusqu’à 50 % du prix de vente. 

Les personnes protégées par la loi

En ce qui concerne ce dernier critère, il faut considérer l’âge du locataire. Selon la loi, il existe une protection destinée aux locataires âgés de plus de 65 ans. Ce qui inclut des revenus modestes et de l’occupation du logement en tant que résidence principale, que ce soit une location vide ou meublée. De ce fait, si le nouveau propriétaire décide de faire une demande de congé, il est dans l’obligation de proposer un logement qui convient au locataire selon :

  • Ses besoins
  • Ses possibilités financières