L’indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2026 s’établit à 148,06 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an, publié au Journal Officiel du 16 octobre 2026.
Ce chiffre seul ne dit pas grand-chose à un bailleur qui cherche à projeter ses recettes : le taux applicable à sa révision dépend du trimestre inscrit dans son bail, pas du dernier indice publié. Et selon la classe énergétique du logement et la localisation, d’autres plafonds peuvent primer sur l’IRL.
Valeurs IRL 2025-2026 : quel trimestre s’applique à votre bail ?
L’INSEE publie l’IRL chaque trimestre, et c’est le trimestre de référence figurant dans le bail qui détermine l’indice à retenir pour le calcul de la révision. Voici les valeurs publiées pour la métropole :
| Trimestre | Valeur (métropole) | Évolution annuelle |
|---|---|---|
| T3 2026 | 148,06 | +1,57 % |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| T4 2025 | 145,78 | +0,79 % |
| T3 2025 | 145,77 | +0,87 % |
| T2 2025 | 146,68 | +1,04 % |
| T1 2025 | 145,47 | +1,40 % |
| T4 2024 | 144,64 | +1,82 % |
La trajectoire est lisible : après des hausses proches de 2 % fin 2024, l’IRL a nettement ralenti en 2025 avant de remonter progressivement au fil de 2026. Un bail dont la date anniversaire tombe au T1 2026 bénéficie d’un taux de +0,78 %, contre +1,57 % pour un bail anniversaire au T3 2026. L’écart est significatif sur un loyer de référence élevé.
Pour l’Outre-mer et la Corse, les valeurs de niveau diffèrent (respectivement 145,21 et 143,80 au T3 2026), mais les pourcentages d’évolution annuelle sont identiques à ceux de la métropole pour chaque trimestre.
Formule de calcul de la révision et conditions préalables
La formule s’applique dès lors que trois conditions sont réunies : le bail contient une clause de révision, le logement n’est pas classé F ou G au DPE, et la demande de révision intervient dans l’année suivant la date anniversaire prévue au contrat.
Le calcul suit la formule :
Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence de l’année N / IRL du même trimestre de l’année N-1)
- Le trimestre de référence est celui mentionné dans le bail, généralement le dernier trimestre connu à la date de signature ou de renouvellement.
- Si le bail ne précise pas de trimestre, on retient par défaut le trimestre correspondant à la date de conclusion du contrat.
- La révision ne peut pas dépasser le plafond résultant de ce calcul, même si le bailleur y a renoncé les années précédentes : les hausses non appliquées ne sont pas récupérables rétroactivement.
DPE, encadrement local : les deux plafonds qui s’ajoutent à l’IRL
L’IRL fixe un plafond légal national, mais deux contraintes supplémentaires peuvent le rendre inopérant dans la pratique.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une révision à la hausse. Un reclassement énergétique favorable ouvre à nouveau la possibilité de révision, mais sans rattrapage rétroactif : les hausses non appliquées pendant la période de gel restent définitivement perdues. Pour un bailleur propriétaire d’un bien classé E en cours de travaux, anticiper la date effective du nouveau DPE conditionne directement le calendrier de la prochaine révision.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers (notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et plusieurs autres agglomérations), le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé localement par arrêté préfectoral. Ce plafond est indépendant de l’IRL : il peut être inférieur au loyer résultant de l’application de l’indice.
L’articulation entre ces deux plafonds reste un point de friction. Un bailleur en zone d’encadrement doit vérifier lequel des deux contraintes prime avant d’envoyer un avis de révision : appliquer l’IRL sans contrôler le loyer de référence majoré expose à une réclamation du locataire et à une obligation de remboursement du trop-perçu.
L’expérimentation de l’encadrement des loyers est susceptible d’évoluer dans les prochaines années, ce qui représente un facteur d’incertitude distinct de la seule trajectoire de l’IRL pour les bailleurs concernés.
Anticiper ses revenus fonciers nets : construire une projection réaliste
La révision IRL n’est qu’une composante du revenu foncier net. D’autres postes évoluent en parallèle et peuvent réduire le gain apparent de l’indexation.
- La revalorisation de la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul de la taxe foncière, a progressé de +0,8 % en 2026 selon les données disponibles. Sur un bien avec une taxe foncière élevée, cette hausse peut absorber une part significative du gain lié à l’IRL.
- Le régime fiscal applicable (micro-foncier ou régime réel) détermine la façon dont les travaux d’amélioration énergétique – souvent nécessaires pour sortir un bien de la catégorie F ou G – s’imputent sur le revenu imposable. Au régime réel, le déficit foncier peut neutraliser l’effet fiscal de la revalorisation du loyer.
- En cas de relocation, le loyer n’est pas librement fixé en zone d’encadrement : il est plafonné au loyer de référence majoré, indépendamment du loyer précédent.
Pour un bailleur disposant de plusieurs biens, la variabilité des trimestres de référence selon les baux produit mécaniquement des taux de révision différents au sein d’un même parc, ce qui complique la projection annuelle des recettes. Consolider ces données bail par bail, en croisant le trimestre de référence avec la classe DPE et la localisation en zone d’encadrement ou non, reste la seule méthode fiable pour estimer l’évolution des revenus fonciers à douze mois.
La hausse de l’IRL au T3 2026 (+1,57 %) reste modérée au regard des pics enregistrés en 2022-2023, mais elle s’inscrit dans un contexte où les contraintes annexes (gel DPE, encadrement local, taxe foncière) pèsent davantage sur la rentabilité nette que le seul taux d’indexation.
