L’on n’achète pas un bien immobilier uniquement pour y vivre. Vous pouvez décider d’acheter un appartement pour le mettre en location. Dans ce cas, on parle d’investissement locatif. Le principal critère qui permet de mesurer la performance d’un investissement est sa rentabilité. Il est possible de calculer la rentabilité d’un bien en prenant en compte le prix du loyer mais également celui d’achat du bien.
Plan de l'article
L’emplacement du bien
Le premier critère pour trouver un logement locatif est l’emplacement. Lorsque vous avez en projet d’acheter un bien neuf ou ancien, vous devez vous assurer qu’il soit situé dans un quartier accessible et sécurisé. En effet, personne ne souhaite vivre dans un lieu où pour aller faire des courses, il faut parcourir des kilomètres. Aussi, vous devez vérifier que l’accès aux attractions touristiques soit proche. La rentabilité d’un logement locatif dépend de son type. Si par exemple, vous achetez un appartement ou un studio, assurez-vous de le faire dans les villes de la France comme Paris, Lyon et Toulouse, car ce type de logement est très sollicité dans ces zones à cause de la forte population étudiante et des jeunes travailleurs. Avec ce type de logement, vous aurez un retour sur investissement rapide. Vous pourrez en savoir plus ici.
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Les avantages fiscaux
Pour accroître le rendement d’un investissement locatif ancien, il existe des dispositifs fiscaux comme le déficit foncier. Lorsque vous décidez d’acquérir un bien immobilier ancien, vous bénéficiez de la taxe d’abattement ou encore d’une réduction d’impôts sur vos revenus. Cela signifie qu’en tant propriétaire bailleur, vous allez générer un cash-flow positif ou profiter d’un apport locatif rentable sur le long terme. Néanmoins, tout cela dépendra du statut de bailleur que vous allez choisir. Si vous souhaitez réaliser une bonne affaire, optez pour la défiscalisation qui est une bonne occasion à saisir surtout pour prendre un crédit à la banque.
La rentabilité brute et nette
La rentabilité est un critère essentiel dans le choix d’un investissement locatif. Elle permet de mesurer son potentiel de gain ou encore l’efficacité à générer des revenus réguliers tout en limitant les risques financiers. Le calcul se fait selon une formule simple : (loyers annuels/hors taxes)/prix du bien hors frais d’achat x 100 = taux de rentabilité brut.
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Pour obtenir la rentabilité nette, il est indispensable de déduire les charges courantes telles que les taxes foncières, les honoraires du syndic, etc. Cela vous donnera un chiffre plus précis et représentatif de votre véritable bénéfice. Il faut cependant noter qu’il n’existe pas de norme universelle pour évaluer la rentabilité brute ou nette d’un placement immobilier car cela varie souvent selon plusieurs facteurs tels que le lieu géographique, la qualité du bien, le marché local ainsi que certains aléas comme l’évolution des prix sur le marché immobilier.
Retenez qu’une bonne affaire immobilière doit avoir une rentabilité minimale brute située entre 7% et 10%. Pour atteindre cette performance, il sera nécessaire notamment :
• de choisir un logement situé dans une zone présentant une forte demande locative,
• d’étudier minutieusement le rendement avant l’achat afin d’être sûr que celui-ci soit réellement attractif,
• de sélectionner avec soin ses futurs locataires afin de limiter au maximum les risques d’impayés,
• d’inclure toutes vos dépenses et charges courantes dans le calcul de votre rentabilité nette.
La gestion locative et les contraintes réglementaires
Au-delà de la rentabilité, la gestion locative est un autre aspect à ne pas négliger pour réussir son investissement immobilier locatif. La gestion peut être confiée soit à une agence spécialisée, soit gérée en direct par le propriétaire.
Confier sa gestion locative à une agence permet de déléguer toutes les tâches liées à l’exploitation du bien immobilier : recherche et sélection des locataires, visites d’appartements, signature de bail, états des lieux d’entrée et de sortie, suivi administratif et comptable (encaissement des loyers), gestion des sinistres éventuels… L’avantage principal est donc un gain de temps considérable pour le propriétaire. Cette prestation a un coût qui se situe généralement autour de 8% HT du montant annuel du loyer hors charges.
Si vous souhaitez vous occuper personnellement de la location immobilière, sachez que cela implique davantage d’investissement personnel mais aussi plus de contraintes réglementaires. En effet, il y a plusieurs obligations légales à remplir :
• Le logement doit respecter certaines normes techniques telles que l’état sanitaire ou encore les règles thermiques.
• Il faut rédiger un contrat conformément aux clauses mentionnées dans la réglementation.
• Respecter les mesures concernant le plafond maximal au niveau du dépôt de garantie pour éviter tout abus avec vos futurs locataires.
Pour finir sur ce point “La gestion Locative”, vous devez souligner que la qualité de cette dernière peut faire pencher la balance sur le plan économique dans un sens ou dans l’autre. En d’autres termes, une bonne gestion locative permettra à votre investissement immobilier d’être durable financièrement et surtout rentable.
