Disposition sur l’occupation : qu’est-ce que c’est ? Comment le faire ?
Le bail résidentiel avec votre locataire est terminé, mais le locataire refuse de quitter les locaux. Maintenant, il n’est plus locataire, mais un occupant sans droit ni titre. Par conséquent, vous pouvez demander une compensation financière. Ceci est juridiquement différent du loyer, tout comme le locataire diffère de l’occupant.
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L’équipe de gestion en ligne vous aide à mieux comprendre cette situation : quel est le cadre juridique de l’indemnité d’occupation, comment la calculer et comment demander le paiement ?
Plan de l'article
Le cadre juridique des prestations d’occupation
L’introduction d’une indemnité d’occupation est due à deux situations principales :
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- Licence d’acquisition ou de vente non suivie d’effet : le locataire reste en place aussi longtemps que la date limite de libération des locaux est dépassée
- Résiliation du bail dans la procédure de loyer impayé : le tribunal décide de résilier le bail mais le locataire n’a pas quitté
L’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage d’intérêt qui remplace automatiquement le loyer dans le cas où votre ancien locataire continue de louer la maison après la fin du bail .
Comment calculer une indemnité d’occupation ?
En vertu de l’article 544 du Code civil, lorsque aucun bail n’est contraignant pour l’occupant de son logement, il peut demander une allocation professionnelle. La situation diffère selon qu’il existe ou non une procédure judiciaire en cours.
Aucune procédure en cours
Deux scénarios sont possibles :
- Le locataire a donné son autorisation et ne quitte pas les locaux à la fin du délai fixé
- Le propriétaire a donné à son locataire l’autorisation (de reprendre ou de vendre) et le locataire ne libère pas l’appartement à la fin de la licence
Dans les deux cas, bien qu’il n’y ait pas de procédures permanentes, il est prudent de « convertir » le loyer en indemnité d’occupation, d’un montant identique , à compter de l’expiration du départ. L’objectif est d’empêcher, en cas de procédure, locataire persécuté peut compter sur les appels de location pour prétendre qu’il a toujours un bail continu (en fait, ce que dit loyer dit bail…) .Les dispositions sur les charges et autres annexes possibles (décharge des charges…) restent appelées inchangées.
Procédures en cours
En cas de différend, le juge détermine le montant de l’indemnité d’occupation s’il est jugé nécessaire.
Dans une telle situation, devrait-on s’attendre à ce que la somme de la compensation soit indexée à un taux prédit (par exemple, dans le bail) ? L’avis n° 17010 de la Cour de cassation (rendu le 4 juillet 2017) répond à cette question en expliquant que le juge est souverain . Pour ce faire, observez le principe de réparation complète et évaluez deux éléments :
- La valeur locative du
- Informations justifiant les modalités nécessaires à la réparation propriété
L’indexation, ainsi qu’une éventuelle augmentation de la pénalité, fait partie de ce deuxième élément.
Dans la pratique, dans le cas le plus courant (procédure de loyer impayé), un juge qui considère qu’il n’y a plus de bail a établi l’indemnité d’occupation sur la base de l’ancien loyer.
Paiement de l’indemnité d’occupation
Si l’occupation sans bail est tolérée ou subie par le propriétaire, il sera nécessaire de prêter attention aux documents délivrés :
— DEMANDE DE PAIEMENT : Le document ne sera pas appelé « Louer Call » mais « Demande de paiement », ou tout autre terme qui ne fait pas référence au loyer .
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- Prestation d’occupation
- Disposition sur dépenses
— RÉCEPTION DU PAIEMENT : Le reçu ne doit pas indiquer le mot « loyer ». Par conséquent, ce ne sera pas un reçu, mais un simple reçu de paiement.
Comment se termine l’allocation d’occupation ?
LIBÉRATION DES LOCAUX : Si l’occupant ne part pas « seul », il sera nécessaire de passer par une expulsion , l’affectation de l’occupation se termine avec la libération des locaux. Étant donné que les procédures sont longues et coûteuses, il est parfois préférable de négocier
Si l’occupation sans droit ou titre continue, que votre occupant paie effectivement ses subventions et que son montant reste égal au loyer précédent, vous pourriez être tenté de renouveler le contrat de location de logement. En fait, le fait de restituer à l’occupant les droits, mais surtout les devoirs que le statut de locataire impose à l’égard de son logement, permettrait de mieux le protéger juridiquement contre divers risques.
Notez toutefois que dans ce cas, un renouvellement tacite du bail est impossible . La nature juridique de votre situation est maintenant différente, vous devrez donc signer un nouveau bail de logement.
Dans le cadre du confinement de la crise du coronavirus, les locataires dont l’avis de départ se termine pendant la période de confinement ne peuvent pas se déplacer et donc rester dans les locaux, bien que leur fin de bail soit obsolète.
Il y a deux possibilités alors :
— REPORT DE L’AVIS : Ce report doit faire l’objet d’une demande écrite du locataire et de l’accepter par le propriétaire. Cette solution ne doit pas être favorisée .
En effet, le report de la notification fixe une nouvelle date obligatoire pour le départ du locataire, tandis que la crise actuelle ne nous permet pas de connaître exactement la fin de la détention ou les dates réelles de départ, compte tenu des difficultés logistiques qui surviendront inévitablement.
— NE RIEN FAIRE : Ceci est la formule recommandée par La Gestion en Line. Dans ce cas, le locataire n’a plus de bail à partir de la fin de sa période de préavis, mais occupe toujours les locaux.
Au lieu de louer, vous êtes responsable d’une allocation d’occupation qui remplace (du même montant) le loyer.
