Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, a pour objectif principal l’investissement dans de l’immobilier locatif. De plus, les SCPI ont la particularité d’être dirigées par des sociétés agréées par la Commission des Opérations de Bourse, ce qui les rend assez fiables.
Ainsi, contrairement à un achat classique, vous êtes directement partenaire et acquérez une partie de tout le patrimoine immobilier. On compte dans celui-ci des biens, comme les logements et les hôtels, les hangars ou bien encore les bureaux d’entreprise.
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Cela permet d’obtenir un complément de revenu régulier et sur une période de temps assez longue. Il faut noter que la rentabilité d’une SCPI est déterminée par vos parts. Ainsi, il semble très intéressant de commencer à investir dans ce type de placements immobiliers.
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Les raisons d’investir dans une SCPI
Ces investissements paraissent tout à fait alléchants si l’on regarde les avantages qu’ils peuvent conférer. En effet, il existe une multitude de raisons qui peuvent vous inciter à investir dans une SCPI.
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Investir à prix modéré
Un des nombreux intérêts de choisir ces investissements est leur grande flexibilité. En effet, au contraire d’un achat immobilier classique, les SCPI garantissent l’accès à des rendements même en investissant des sommes peu élevées. Pour vous donner une idée, le “ticket d’entrée”, ou la somme minimale, tourne autour de 200 euros, ce qui est largement accessible quand on connaît les possibilités de gain.
Toutefois, malgré ces prix attractifs, bon nombre de SCPI ne vous permettent pas d’acheter si vous ne comptez pas effectuer plusieurs placements d’un coup. Certaines en requièrent même une dizaine pour être accessibles. Mais cela reste moins cher que de l’immobilier standard. Pour un véritable engagement sur le long terme afin d’obtenir de bons revenus, nous vous conseillons d’investir au moins 6 000 euros.
Une mutualisation du risque
Une autre raison qui fait de ces sociétés un très bon choix est la mutualisation du risque. Dans les faits, en investissant, vous ne possédez pas un seul bien mais un ensemble de biens différents, que ce soit dans leurs caractéristiques ou dans leur localisation géographique.
Cela permet de limiter certains risques très critiques dans le monde de l’immobilier, par exemple si vous faites louer un appartement et que l’habitant décide de ne plus payer de loyer. Alors que dans le cas des SCPI, qui offrent la possibilité de posséder une multitude de biens, si une minorité d’entre eux n’est pas habitée, vous gagnez tout de même des revenus. Les risques sont toujours présents, certes, mais leur répartition rend leur impact quasiment nul.
Des possibilités de revenus intéressantes
Pour continuer, voici un autre facteur qui rend les SCPI si populaires. Le taux de rendement est très élevé si l’on compare avec certains placements financiers à faibles risques. En effet, il est possible d’obtenir en moyenne un rendement de plus de 4 %, comparé à d’autres comme le Livret A qui n’est qu’à 0.75 % ou le PEL à 1 %.
Les gains que vous pouvez acquérir proviennent de différentes origines. Par exemple, les locations de logements, les intérêts d’investissement et la plus-value lors de la revente. En général, elles sont considérées comme des bons compléments de salaire, car les rendements se retrouvent sur votre compte bancaire vers la fin du mois.
Une gestion par des sociétés professionnelles
Ensuite, un autre grand avantage de la SCPI est qu’elle vous libère de la pression liée à la gérance des biens immobiliers classiques. Fin des déboires habituels, ici ce sont des sociétés professionnelles qui ont l’habitude de toutes les démarches de gestion.
En effet, c’est leur métier de s’occuper des aléas comme les loyers impayés, trouver des locataires adéquats ou encore gérer les frais de ménage. Toutefois, ces avantages sont loin d’être octroyés gratuitement, dans la mesure où ils représentent quand même 10 % des loyers que reçoivent les sociétés, ce qui en réduit légèrement le rendement.
Choisir un placement adapté à ses objectifs
En plus des raisons que nous avons énoncées précédemment, il faut savoir qu’il existe différents types de placements, selon vos besoins et vos objectifs financiers.
La SCPI de rendement
Cette variété de société possède en règle générale un grand parc immobilier aux biens très variés. Par exemple, on y retrouve des bureaux, des parkings ou des locaux destinés au commerce. Ces types de biens ont pour vocation d’être utilisés par des professionnels, cela signifie que les loyers payés sont bien plus élevés que pour des logements. Ainsi, vous augmentez le rendement de votre investissement de manière significative.
La SCPI fiscale : la solution pour payer moins de taxes
Cette fois-ci, ces sociétés possèdent des biens destinés à l’habitation prédisposés à des bénéfices grâce à leur situation géographique et leur attractivité. Dans la mesure où ce sont des logements, ils vous permettent d’obtenir certains avantages en utilisant certaines lois comme la Loi Pinel, ce qui peut vous garantir de payer moins d’impôts.
Les risques associés à l’investissement dans une SCPI
Le premier risque concerne la liquidité. Effectivement, il faut savoir que l’argent investi dans une SCPI ne peut être récupéré rapidement. Pour cela, il faut trouver un acquéreur, ce qui peut prendre du temps et donc impacter la rentabilité de votre placement.
Un autre point à considérer est le niveau d’endettement des sociétés civiles de placement immobilier. Si cette dernière a emprunté une somme importante auprès d’une banque pour financer ses acquisitions immobilières, elle doit rembourser ces dettes en plus des loyers perçus sur ses biens. Dans ce cas-là, si les intérêts sont trop élevés ou si la société n’est pas en mesure de rembourser son prêt à temps, cela pourrait nuire gravement aux rendements distribués aux associés.
Dernier point majeur : la vacance locative. Les actifs détenus par les SCPI peuvent ne pas toujours se louer facilement, surtout quand ils sont situés dans des villes où le marché locatif est tendu ou lorsqu’ils nécessitent quelques travaux avant leur location. Il y a donc un vrai risque qu’une partie significative du parc soit inoccupée et impacte négativement vos revenus fonciers.
Toutefois, malgré ces différents éléments potentiellement nuisibles, nous constatons que le bilan global concernant les SCPI reste positif ; notamment lié au faible taux d’impayé des loyers, à la diversification des biens et à un rendement assez attractif. Investir dans une SCPI reste une solution intéressante pour s’offrir un complément de revenus avec modération et prudence.
Comment évaluer la performance d’une SCPI avant d’investir
Si vous êtes intéressé par un investissement en SCPI, il faut prendre une décision. Voici quelques éléments clés pour vous aider dans cette démarche.
Le rendement. Ce critère permet d’apprécier le potentiel de la SCPI à générer des revenus locatifs pour les associés. Il s’agit donc du taux de redistribution des bénéfices annuels obtenus sur la période précédente. Notez que ce rendement varie selon les sociétés civiles et qu’il peut être influencé par différents facteurs tels que l’emplacement géographique des biens, le type de bien acquis (bureaux, commerces…) ou encore la qualité des locataires.
Le second critère à considérer est la capitalisation de la société immobilière. Elle correspond au volume total des actifs détenus par celle-ci ; autrement dit, elle représente sa taille sur le marché immobilier français. Plus elle est primordiale et plus cela signifie que la SCPI a une puissance financière appréciable et qu’elle peut gérer son parc avec plus d’efficacité.
Autre point indispensable : la fiscalité. Ce dernier aspect doit particulièrement retenir votre attention lorsque vous investissez dans une SCPI car c’est l’un des attraits majeurs du produit financier. Effectivement, afin d’accorder une incitation fiscale aux associés qui ont souscrit à ce placement immobilier collectif, les loyers perçus sont soumis au régime fiscal avantageux des revenus fonciers et permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts sur les revenus. Il faut noter que la fiscalité peut varier selon le type de SCPI choisi (SCPI fiscale ou SCPI classique) ainsi qu’en fonction du statut juridique du souscripteur.
Pour compléter votre analyse, vous pouvez aussi regarder les perspectives à court et moyen terme. Effectivement, l’étude des tendances locales en matière immobilière permettra par exemple de savoir si la ville où se trouve votre acquisition va connaître une hausse importante des prix dans les prochains mois ou non.
En prenant en compte tous ces critères clés • rendement, capitalisation, fiscalité et perspectives -, vous serez mieux armé pour évaluer les performances d’une SCPI avant de prendre une décision définitive.
