L’investissement locatif peut vous offrir une source de revenus stable grâce aux loyers que vous percevez régulièrement. Cependant, au même titre que les autres types de revenus, les recettes locatives sont également soumises à l’impôt. Heureusement, l’État réduit l’impôt que vous devez payer afin de vous inciter à investir dans le neuf ou dans l’ancien et afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont ainsi proposés. Pour en profiter, vous devez remplir un certain nombre d’exigences. Découvrez quels sont les meilleurs dispositifs de défiscalisation et quelles sont leurs conditions respectives.
Plan de l'article
Pourquoi choisir un dispositif de défiscalisation ?
Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier, vous devez choisir un bon instrument de défiscalisation. Le but en est de profiter des avantages fiscaux proposés par l’État dans le cadre de son programme d’incitation à la construction de logements neufs et à la réhabilitation de logements anciens. Ainsi, il propose une réduction d’impôts qui s’applique sur les revenus locatifs générés par votre investissement locatif. Puisque le montant de l’impôt à payer est réduit, la rentabilité de votre investissement est ainsi augmentée.
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Pour optimiser votre fiscalité, plusieurs dispositifs s’offrent à vous. Ils ont leurs propres avantages et limites respectifs. Pour déterminer lequel d’entre eux est le plus adapté à votre investissement locatif, vous devez vous baser sur un certain nombre d’éléments, comme :
- Le type de bien dans lequel vous souhaitez investir : celui-ci peut être ancien à réhabiliter ou neuf ;
- Le montant que vous souhaitez investir ;
- La durée durant laquelle vous souhaitez mettre en location votre bien ;
- La zone dans laquelle vous souhaitez investir : certains dispositifs de défiscalisation exigent que le bien se trouve dans une zone particulière.
Pour profiter des avantages fiscaux et ainsi pour rentabiliser votre investissement locatif, vous devez remplir les exigences de la défiscalisation de votre choix.
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Quelles sont les exigences des dispositifs de défiscalisation ?
Voici les meilleurs dispositifs de défiscalisation et les conditions à respecter pour en bénéficier.
La loi Pinel
Celui-ci vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, de 18 % ou de 21 % du prix de revient du bien pendant une durée de location de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Les conditions à remplir sont :
- Investissement dans un logement neuf, en VEFA, à construire ou ancien ;
- Engagement à louer le bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans ;
- Emplacement du bien dans une zone A, A bis, ou Zone B1 (zones tendues en France métropolitaine).
Louer en meublé
Pour bénéficier de meilleurs avantages fiscaux, vous pouvez louer en meublé. Dans ce cas, vous devez déclarer vos revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez aussi le choix entre le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel). Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre le régime fiscal « micro BIC » ou le « régime fiscal réel ». Le premier vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes locatives ou de 30 % pour le second.
Pour louer en meublé, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Le logement doit être meublé ;
- Le respect du plafonnement de loyer si le bien se trouve en zone tendue ;
- La location du bien en meublé pendant au moins un an ;
- La déclaration des revenus locatifs en tant que Bic.
La loi Pinel Outre-mer
Ce dispositif est presque identique au dispositif Pinel en métropole, sauf qu’il s’applique dans les DOM et les COM. Si votre bien se trouve dans l’un de ces territoires, la loi Pinel Outre-mer vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal de 23 %, de 29 % ou de 32 % selon la durée de votre engagement.
Quel dispositif de défiscalisation pour un bien ancien à rénover ?
Si vous investissez dans un bien ancien à rénover, vous pouvez optimiser votre fiscalité avec l’un des dispositifs suivants : loi Malraux, Déficit foncier ou loi Monuments historiques. Chaque dispositif impose ses propres conditions et possède ses propres avantages et inconvénients.
