Si vous prévoyez d’acheter votre résidence primaire ou secondaire, il est permis d’acheter votre appartement ou maison coup de cœur. Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut user d’un grand sens de pragmatisme. À un stade de votre projet, vous pourriez être amené à décider entre un logement ancien et un logement neuf. Sur quel critère primordial pouvez-vous trancher ?
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Plan de l'article
Rappel sur les critères de rentabilité d’un investissement locatif
Impôts, revalorisation du bien, travaux à faire, charges immobilières, demande locative de la ville, évolution démographique…sont autant de critères cruciaux. Cette liste n’est pas exhaustive, mais s’il y a un critère qui compte plus que tous les autres, c’est l’emplacement du bien. Il s’agit du critère qui détermine à peu près tout le reste à quelques exceptions près. Connaître les emplacements les plus intéressants est primordial avant de se lancer dans l’investissement locatif.
Un quartier ou une ville qui n’est pas dynamique et attractive ne risque pas d’attirer de locataires. La composition de la population, le taux de chômage et le niveau de vie en général vous donnent une idée du type d’investissement que vous devez faire. Une résidence pour étudiants peut être intéressante dans une ville étudiante. Mais il y a sûrement d’autres profils de locataires dans cette même ville, ne serait-ce qu’en prenant en compte le nombre de salariés
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Investissement immobilier neuf ou ancien : le dilemme
Il devient très facile de choisir entre un investissement immobilier neuf et ancien si vous prenez en compte les bons critères. Que ce soit pour un logement neuf ou pour un logement ancien, ce qui importe le plus c’est toujours l’emplacement du bien. Mais avoir un bien à mettre en location ou à vendre dans un quartier attractif peut ne pas suffire. La qualité du bien, son équipement, son prix de vente ou son loyer entrent en ligne de compte.
Les avantages d’investir dans le logement neuf
Le coût d’achat d’un logement neuf est plus élevé que celui d’un logement ancien. Cependant, vous ou vos prochains locataires bénéficierez d’une nouvelle structure, un logement moderne aux performances énergétiques parfaites. Autres avantages du logement neuf, les garanties biennales et décennales ainsi que les frais de notaires réduits.
On peut également parler de l’avantage fiscal énorme si on choisit d’investir dans le neuf avec le dispositif Pinel. Par ailleurs, le fait qu’un bien neuf est éligible Pinel veut a priori dire que ce dernier se situe à un bon emplacement. Ce bien se trouve forcément dans une zone où la tension locative est réelle.
Les avantages d’investir dans l’ancien
Un logement ancien est forcément idéalement situé, en centre-ville ou dans un quartier dynamique, proche des commodités. Néanmoins, il est utile de vérifier si le quartier ou la ville en question est toujours si attractif. Le prix d’achat d’un bien ancien revient moins cher que celui d’un logement neuf au m2.
Les charges peuvent être relativement lourdes pour un logement ancien. Cependant, en cas de rénovation, plusieurs dispositifs d’aides existent. On peut citer le dispositif Denormandie et la loi Malraux. Ceci dit, le calcul de rentabilité locative est un peu plus compliqué pour un investissement dans l’ancien.
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif dans un logement neuf
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif dans un logement neuf
Investir dans l’immobilier neuf pour réaliser une location immobilière présente des avantages et des inconvénients. Voici quelques éléments à prendre en compte avant de vous lancer.
• Le premier avantage est la qualité du bien : il s’agit d’une structure neuve, moderne et aux normes en vigueur. Cela permet d’avoir un bien économe en énergie, avec une isolation phonique performante, qui peut être plus attractif pour les locataires.
• En optant pour le dispositif Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale importante sur vos impôts pendant plusieurs années selon la durée de votre engagement. Le plafond de loyer est aussi réglementé par ce dispositif afin que le bien reste accessible aux ménages modestes.
• Vous bénéficierez aussi des garanties constructeurs comme la garantie décennale ou encore biennale qui protègent aussi bien les propriétaires que les locataires.
• Un investissement immobilier neuf nécessite généralement un financement important. Il faut savoir qu’il n’est pas rare que ces coûts soient supérieurs au budget initial prévu.
• S’il y a construction impliquant le retrait total ou partiel du foncier communal, cela pourrait entraîner un allongement conséquent du temps nécessaire pour obtenir tous les permis requis et approbations du gouvernement. Le manque de rentabilité est un inconvénient majeur d’un tel investissement locatif, car cela nécessite souvent une période d’attente avant que les loyers ne compensent le coût initial.
• Les charges annexées aux logements neufs peuvent être relativement élevées. Effectivement, l’assurance habitation est plus importante pour un bien immobilier neuf car il y a des normes obligatoires à respecter.
La décision entre investir dans un logement neuf ou ancien dépendra en grande partie de votre situation personnelle : budget disponible, objectif d’investissement et préférences personnelles. Il existe différents critères qui peuvent vous aider à prendre cette décision tels que la localisation du bien immobilier, le prix d’acquisition ou encore les rendements attendus sur votre investissement.
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif dans un logement ancien
Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif dans un logement ancien
Investir dans l’immobilier ancien pour une location immobilière peut aussi présenter des avantages et des inconvénients. Voici quelques éléments à prendre en compte avant de faire votre choix.
Avantages :
• En achetant un bien immobilier ancien, vous pouvez bénéficier d’une plus grande liberté quant aux travaux que vous souhaiterez entreprendre pour améliorer le bien ou le mettre aux normes. Cela peut être avantageux si vous souhaitez personnaliser le bien selon vos goûts ou rénover certains aspects afin d’augmenter la valeur locative du bien immobilier.
• Acheter un bien immobilier ancien est souvent moins coûteux qu’un neuf. Les prix sont généralement plus accessibles, surtout si le logement nécessite des travaux importants qui peuvent être négociés lors de l’achat.
• Si vous optez pour un investissement locatif en meublé non professionnel (LMNP), les intérêts liés à l’emprunt sont déductibles fiscalement pendant plusieurs années et cela peut constituer une économie substantielle sur vos impôts annuels.
Inconvénients :
• L’état général du bien immobilier ancien n’est pas toujours parfait dès son acquisition. Il se peut donc que des travaux soient nécessaires pour le mettre aux normes ou simplement pour lui donner une seconde jeunesse. Vous devez faire appel à un professionnel pour évaluer les travaux à réaliser et leur coût.
• Les garanties constructeurs ne sont pas applicables sur ces biens immobiliers anciens, ce qui pourrait vous exposer en cas de malfaçon. De même, l’assurance habitation peut être plus chère que prévue car il y a des risques d’imperfections dans les bâtiments anciens.
• Lorsque vous achetez un logement ancien, vous devez aussi tenir compte des éventuels frais supplémentaires liés aux réparations courantes du bien immobilier tels que la plomberie ou l’électricité. Il est possible qu’un entretien régulier soit nécessaire afin de maintenir le logement en bon état et cela peut coûter cher.
La décision entre investir dans un logement neuf ou ancien dépendra donc principalement de votre situation personnelle : budget disponible, objectif d’investissement et préférences personnelles. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients qu’il faut prendre en considération avant tout investissement locatif.
