Comment acheter des parts de SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI ?

Alors que SCPI est sur le dos et que ce type d’investissement, de plus en plus populaire, est apparu auprès du grand public, les subtilités restent inconnues, comme les différentes façons de souscrire aux actions. Cependant, ce point n’est pas anecdotique et il est important d’examiner attentivement le sujet au moment de l’abonnement afin d’opter pour la méthode d’acquisition qui convient le mieux à votre stratégie successorale.

Découvrez dans cet article les avantages et les risques des différents modes d’acquisition d’actions de SCPI.

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Achat d’actions de SCPI en espèces

Le montant minimum pour l’achat d’actions SCPI est relativement faible (de l’ordre de quelques centaines à quelques milliers d’euros), de sorte que l’investisseur peut acheter des actions SCPI en espèces s’il a suffisamment d’économies. L’achat d’actions SCPI en espèces remplit plusieurs objectifs : indirectement dans l’immobilier, diversifier son épargne, et de créer un supplément de revenu possible. En fait, il est préférable d’investir dans le capital SCPI dont vous n’aurez pas besoin à court terme, l’IPC étant un investissement recommandé pour un minimum moyen de 8 ans.

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Il convient également de rappeler que le fait d’investir dans une IPC comporte un risque de perte en capital et qu’il est donc essentiel de ne pas investir trop haut pour assurer la diversification de l’ensemble de sa richesse.

Achat d’actions SCPI à crédit

Il est possible d’acheter vos actions SCPI par le biais d’un crédit bancaire. Cela permet un accord financier attrayant et un effet de levier si les taux d’intérêt sont relativement bas parce que le revenu de SCPI peut potentiellement couvrir le remboursement du crédit.

En outre, l’achat d’actions de SCPI à crédit peut être avantageux pour les impôts puisque l’investisseur pourra déduire les intérêts sur les prêts du revenu immobilier distribué par l’IPC. Par conséquent, pourrait réduire le montant de son impôt sur les revenus immobiliers de SCPI.

Attention, il ne s’agit pas seulement de se fier uniquement au rendement potentiel de l’IPC pour rembourser votre crédit. En fait, la performance de SCPI n’est pas garantie, et si elle était réduite, ses paiements mensuels devraient quand même être remboursés. L’investisseur assume un risque dans le cas où le revenu provenant de la vente des parts et des dividendes est insuffisant pour rembourser intégralement le crédit.

Dans le cas où un investisseur ne rembourse pas le prêt, il se peut que des parts de SCPI soient vendues, ce qui pourrait entraîner une perte de capital. Si le montant de la revente de ces unités est insuffisant pour couvrir le remboursement des versements mensuels, l’investisseur devra payer le solde dû.

Achat d’unités SCPI en démembrement

Veuillez noter que vous pouvez également acheter des actions SCPI dans démembrement. Ce processus de division de la pleine propriété en deux parties : la propriété nue (le droit de disposer de la propriété) et l’usufruit (le droit d’utiliser la propriété et le droit d’en tirer un revenu), permet à l’investisseur de choisir entre l’achat d’actions dans la propriété nue ou l’achat d’actions dans l’usufruit. Dans les deux cas, l’investisseur ne paie pas la totalité du prix, mais seulement le prix correspondant au droit qu’il acquiert, calculé notamment sur la base de la durée du démembrement choisie par l’investisseur ou sur la base de son âge s’il s’agit d’un démembrement à vie.

  • L’achat d’actions SCPI dans une propriété nue vous permet de bénéficier d’un rabais sur le cours de l’action équivalent au pourcentage acquis par l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruit est de 20% pour une période donnée, le propriétaire nu acquiert la propriété nue pour 80% de la valeur de les actions de l’IPC en pleine propriété. Vous recevrez la pleine propriété, c’est-à-dire 100 % de la valeur des actions de l’IPAC, à l’expiration du démembrement. Le propriétaire bénéficiera d’une réduction de 20% sur ses actions par rapport à la valeur totale de la propriété. Par conséquent, vous pouvez éventuellement acheter plus d’actions. Cette opération peut être pertinente pour un investissement afin de créer un revenu supplémentaire à la retraite. Par exemple, imaginez qu’à 50 ans, il a acheté des actions SCPI sur des biens nus avec une période de démembrement de 15 ans. Vous ne recevrez aucun revenu potentiel de SCPI au cours de ces 15 années, mais vous avez pu acheter 100 actions pour un prix d’environ 80, en supposant une ventilation de 20% entre la valeur de l’usufruit et 80% de la propriété nue. À 65 ans, vous récupérez la totalité de votre bien sans impôt et retirez le revenu supplémentaire potentiel de SCPI.

Note : Pendant la période de mutilation, le propriétaire ne perçoit aucun revenu et n’est donc soumis à aucune déclaration d’impôt sur le revenu de l’IPC.

  • Achat d’actions dans l’usufruit : permet à l’investisseur de percevoir les revenus payés par le SCPI sans avoir à bloquer les économies nécessaires à l’acquisition des actions dans la propriété nue. À la fin du démembrement, l’investisseur qui possédait la propriété nue récupère également l’usufruit.

Acquisition d’actions SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie

Les unités SCPI peuvent être souscrites en tant que support d’unité de compte pour un contrat d’assurance-vie. Veuillez noter, cependant, que tous les contrats d’assurance-vie ne proposent pas de SCPI. Jetez un coup d’œil à l’offre avant de conclure votre contrat d’assurance-vie.

L’imposition avantageuse du contrat d’assurance-vie attire les investisseurs. Revenus sont imposés à 24,7 % pour les contrats conclus sur une période de 8 ans. À condition que, cependant, ne dépasse pas 150 000 euros en cours pour une seule personne et 300.000 euros pour un couple tous les contrats combinés parce que sinon 30% d’impôt forfaitaire s’applique. Mais dans le cas des contrats de plus de 8 ans, gardez à l’esprit qu’il existe une allocation de revenu : 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple, valable chaque année.

Il est à noter qu’il est impossible de souscrire à des unités de crédit de l’IPAC par le biais d’un contrat d’assurance-vie.

Les SCPI souscrites au titre de l’assurance-vie sont des unités de compte qui présentent un risque de perte de capital.

S’il vous plaît,  notez :

  • SCPI est un investissement non garanti soumis à des changements dans le marché immobilier d’entreprise. Les actions SCPI doivent être acquises dans le but de diversifier les actifs et sur un horizon d’investissement à long terme.
  • Le retour sur investissement dans les unités SCPI n’est pas garanti. SCPI comporte un risque de perte de capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.
  • Puisque SCPI n’est pas un produit coté, il a moins de liquidité que les actifs financiers.
  • Les conditions de retrait des unités SCPI sont liées à l’existence ou non d’une contrepartie, étant donné que la Société de gestion de portefeuille (SPG) ne garantit pas la liquidité des parts.
  • En ce qui concerne le déficit foncier de l’IPAC, chaque investisseur doit tenir compte de sa situation personnelle et ne pas avoir comme seule motivation la fiscalité.