Bien qu’il existe plusieurs façons de mesurer le rendement du capital investi, peu de paramètres sont plus populaires et significatifs que le retour sur investissement (ROI) et le taux de rendement interne (TRI). Dans tous les types d’investissements, le retour sur investissement est plus courant que le TRI dans une large mesure parce que le TRI est plus confus et difficile à calculer.
Les sociétés immobilières utilisent les deux mesures lorsqu’elles budgétisent le capital, et la décision d’entreprendre un nouveau projet est souvent réduite à la RSI ou IRR prévue. Des logiciels comme Excel et l’application MREX facilitent le calcul du TRI, de sorte que le choix de la mesure à utiliser dépendra de la réponse d’autres outils tels que VPN, CAPEX et CoC.
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Une autre différence importante entre le taux de rendement interne et le rendement du capital investi est que le RSI indique la croissance totale de l’investissement du début à la fin. Le TRI identifie le taux de croissance annuel. Les deux nombres doivent normalement être les mêmes dans un année (à quelques exceptions près), mais ne sera pas le même pour des périodes plus longues.
Plan de l'article
Rendement sur investissement (ROI) : l’unité de mesure simpliste
Le rendement du capital investi est le pourcentage qu’un investissement augmente ou diminue au cours d’une période donnée. Il est calculé en prenant la différence entre la valeur actuelle ou attendue et la valeur d’origine divisée par la valeur d’origine et multipliée par 100.
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Par exemple, supposons qu’un investissement ait été initialement effectué à 200$ et qu’il vaut maintenant 300$. L’équation de ce rendement du capital investi serait la suivante :
Ce calcul fonctionne pour n’importe quelle période, mais il y a un risque d’évaluer le retour sur investissement à long terme avec le RSI, un retour sur investissement de 80% semble impressionnant pour un investissement de cinq ans, mais moins impressionnant pour un investissement de 35 ans.
Bien que les chiffres RSI puissent être calculés pour presque tous les activités dans lesquelles un investissement a été effectué et un résultat peut être mesuré, le résultat d’un calcul du ROI varie en fonction des chiffres inclus dans le calcul, tels que les avantages de refinancement et les dépenses en capital (CAPEX). Plus l’horizon d’investissement est long, plus il peut être difficile de prévoir ou de déterminer avec précision les bénéfices, les coûts et d’autres facteurs tels que l’inflation ou le taux d’imposition.
Taux de rendement interne : essais et erreurs
Avant l’arrivée des ordinateurs, peu de gens ont pris le temps de calculer le TRI. La formule pour TRI est la suivante :
IRR signifie TRI en anglais et VPN signifie VAN Pour calculer le TRI à l’aide de la formule, la VAN serait réglée sur zéro et déterminerait le taux d’actualisation r), qui est le TRI. Cependant, en raison de la nature de la formule, le TRI ne peut pas être calculé de manière analytique et devrait plutôt être calculé par test et l’erreur ou par l’utilisation d’un logiciel programmé pour calculer le TRI.
L’ objectif final du TRI est d’identifier le taux d’actualisation, en faisant en sorte que la valeur actualisée de la somme des entrées nominales annuelles de trésorerie soit égale au décaissement net initial de l’investissement.
Avant de calculer le TRI, l’investisseur doit comprendre les concepts de taux d’actualisation et de valeur actualisée nette (NV). Considérez le problème suivant : Un homme offre à un investisseur $10,000, mais cet investisseur doit attendre un an pour le recevoir. Combien d’argent l’investisseur paierait-il de façon optimale aujourd’hui pour recevoir ces 10 000$ en un an ?
En d’autres termes, l’investisseur doit calculer l’équivalent courant (RVA) d’un montant garanti de 10 000$ par année. Ce calcul est effectué en estimant un taux d’intérêt inverse (taux d’actualisation) qui fonctionne comme un calcul de la valeur temporelle de l’argent. Par exemple, en utilisant un taux d’actualisation de 10 %, 10 000$ dans un an serait maintenant d’une valeur de 9,090,90$ (10.000/1,1).
Le TRI est égal au taux d’actualisation qui rend le VAN des flux de trésorerie futurs égal à zéro. Le TRI indique le taux de rendement annualisé d’un investissement donné, quelle que soit la mesure dans laquelle, et un flux de trésorerie futur donné attendu.
Par exemple, supposons qu’un investisseur ait besoin de 100 000$ pour un projet et que le projet génère 35 000$ de trésorerie chaque année pendant trois ans. Le TRI est le taux auquel ces flux de trésorerie futurs peuvent être actualisés pour atteindre 100 000$.
TRIM au lieu de TRI
Le TRI suppose que les dividendes et les flux de trésorerie sont réinvestis au taux d’actualisation, ce qui n’est pas toujours le cas. Si le réinvestissement n’est pas aussi solide, le TRI rendra un projet plus attrayant qu’il ne l’est réellement. C’est pourquoi il peut être avantageux d’utiliser Retours interne modifié (TRIM) à la place.
Dans le cas d’un immeuble mutlirésidentiel tel qu’un plex ou un immeuble d’appartements, la partie capitalisation (de l’hypothèque) de notre rendement et la partie d’appréciation (valeur) du bâtiment ne sont pas liquides, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas reçus dans nos poches pour pouvoir les réinvestir chaque année. J’explique : si votre immeuble prend 50 000$ cette année parce que la ville a annoncé de nouveaux développements dans le secteur, la seule façon d’obtenir cet argent est de vendre la propriété. Maintenant, si vous êtes un investisseur qui ne vend pas vos propriétés chaque fois qu’elles gagnent en valeur, alors vous ne pouvez pas réinvestir ces 50 000$. Dans ce cas, le TRIM est plus précis en tant qu’unité de mesure que le TRI. Étant donné qu’il s’agit seulement de la partie de l’excédent de trésorerie net (communément appelé flux de trésorerie) que vous recevez chaque année et que vous pouvez vous attendre à réinvestir, alors vous comprendrez comment TRI peut être beaucoup moins précis que TRIM dans le cas spécifique de l’immobilier de plusieurs logements.
Comprenez qu’une seule mesure ne dit jamais tout
Prenons l’exemple concret d’un nouveau bâtiment prestigieux de 10 logements à Montréal que je construis. Une fois construit, stabilisé et financé par un prêt garanti par la SCHL, je dois y verser 420 000$ comme acompte. Je présente quelques données dans le tableau ci-dessous :
Avec un taux d’actualisation (mon taux de rendement souhaité) de 12,5 %, nous pouvons voir qu’après 5 ans et après 10 ans, je suis sur le positif, c’est-à-dire que le bâtiment me génère mon 12,5 % désiré plus 82 974$ si je le vends en 5 ans et 12,5 % plus 184,515$ si je le vends en 10 ans. Si je fais confiance au VPN, je devrais garder le bâtiment pendant 10 ans.
Donc, si je fais confiance au TRI, la conclusion et aussi que je dois garder le bâtiment 10 ans. Le RSI me dit la même chose.
D’autre part, le TRIM me dit ce que contraire.
Et maintenant regardons le niveau d’excédent de trésorerie d’exploitation après impôt :
Nous constatons que les flux de trésorerie nets sont moins intéressants pour les années 6 à 10 et que le CoE ou les liquidités en capital sont vraiment pires. Cela suit ce que le TRIM nous dit : il est difficile de générer un rendement composite avec des immeubles de revenus si vous ne les refinancez pas dès que vous avez un effet de levier disponible.
Bref, nous pourrions passer une autre bonne heure à tirer des informations pertinentes pour la prise de décisions et à discuter de nos interprétations, mais ce n’était pas le but de cet article. Au lieu de cela, je voulais vous montrer combien il est dangereux de compter sur une seule mesure ou quelques métriques.
L’une des choses les plus importantes que nous enseignons en ingénierie financière multi-domicile au MREX College est d’interpréter quels outils comme Excel et l’application MRX nous donnent comme information. Tout le monde peut créer une feuille de calcul d’Excel et jeter dedans, interpréter les résultats et prendre les bonnes décisions est une histoire complètement différente !
