Les banques offrent volontiers un prêt pour l’investissement locatif, souvent même sans contributions personnelles. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 33%, mais toutes les marques n’utilisent pas la même méthode de calcul . En amende ou amortissable, variable ou fixe, voici comment emprunter pour louer.
Plan de l'article
Comment les banques voient l’investissement locatif ?
Le prêt d’investissement locatif est un prêt classique, avec cette différence, vous accumulerez 2 crédits. Par conséquent, vous devez être en mesure de rembourser celle de votre résidence principale, ainsi que celle de cette nouvelle propriété.
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Le conseiller du client en charge de votre cas se concentrera sur votre capacité de remboursement. Et c’est là que la particularité du crédit d’investissement locatif entre en jeu.
Parce que si votre taux d’endettement est particulièrement important, votre calcul sera différent en fonction du politique interne de la banque. Une banque ne vous prêtera que si votre taux d’endettement futur ne dépasse pas 33 % de votre revenu net après impôt . Et pour déterminer ce pourcentage, vous pouvez utiliser 2 méthodes :
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- Indemnisation des revenus.
- Pas d’indemnité de revenu.
Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif
1- Prise en compte du loyer net et des dépenses
Une banque ne prend en compte que 70% du loyer qu’elle s’attend à percevoir, c’est ce qu’elle appelle « revenu net de loyer ». À son avis, cette marge de sécurité représente les coûts de copropriété, les coûts d’exploitation et l’impôt foncier.
Exemple : Si vous envisagez de facturer 500€ de loyer mensuel, le prêteur considérera que vous ne collecterez pas seulement 350€ (500€ * 70% = 350€).
À ce stade, il est important de se rappeler que le banquier connaît les prix de location pour le type d’hébergement que vous recherchez. Montrez-lui que vous connaissez également le marché, et faites un calcul du rendement sur votre investissement locatif, en tenant compte du loyer moyen actuel pratiqué.
Si vous prévoyez d’acheter les anciens, consultez les chiffres de l’Observatoire de Clameur. Si vous avez l’intention d’en acheter de nouveaux pour bénéficier des rabais fiscaux de Pinel, veuillez vous référer aux limites légales de location.
2 – Calcul du taux d’endettement futur
Si votre banque pratique la rémunération du revenu , elle effectuera les calculs suivants :
Montant de vos versements mensuels actuels (montant des paiements mensuels futurs — revenu net de location) /votre revenu
Les mathématiques auront compris qu’avec ce calcul, la banque considère que les loyers reçus réduisent directement l’effort mensuel. Cette méthode est au profit de l’emprunteur.
Dans ce calcul, la banque prend en compte le montant des frais dans l’effort mensuel de l’emprunteur. Cette méthode est au désavantage de l’emprunteur, voir les exemples ci-dessous.
Exemple de calcul du prêt pour l’investissement locatif
Pour illustrer le calcul du taux d’endettement d’un prêt d’investissement locatif, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes.
Monsieur et Mme Pierre reçoivent 4500€ par mois de revenu, ont actuellement des versements mensuels de 1000€ et prévoient d’acheter un studio qu’ils loueront pour 300€ . Les versements mensuels du prêt immobilier nécessaire seront de 600€ .
Avec la méthode de compensation du revenu, votre taux d’endettement sera de 31% (€1000 (€600 — 210€) /4500 € = 0.308, soit 31%). Ça suffit, M. et Mme Pierre peuvent emprunter.
Avec la méthode de non-compensation des revenus, votre taux d’endettement sera de 34% ((1000€600€)/(210€ 4500€) = 0.339, soit 34%). C’est trop, M. et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.
Cet exemple montre qu’il sera plus facile d’obtenir un prêt pour l’investissement locatif, en se référant à une banque qui fournit une compensation pour le revenu. Comment je le sais ? C’est très simple : celui qui refuse de vous prêter n’est pas correct, tout ce que vous avez à faire est de changer de banque.
Questions à poser avant d’emprunter
Amende ou prêt amortissable ?
Financement de la location de biens immobiliers peut être fait avec l’aide d’un prêt amende ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine est que les paiements mensuels sont faibles, souvent compensés par le loyer. Cela peut signifier que l’investisseur n’a pas un sou à ajouter chaque mois. L’inconvénient est que le prêt en amende est coûteux en intérêts et qu’il est nécessaire d’avoir une contribution importante .
Si vous n’êtes pas lié par un impératif de stratégie d’actions, vous pouvez préférer le choix du prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher sur toute la durée et les loyers compenseront au moins la moitié des paiements mensuels.
Avec ou sans taxes ?
Investir dans l’immobilier locatif peut vous aider à réduire vos impôts. Le dispositif le plus approprié pour le grand public est la loi Pinel . Ses avantages sont nombreux : possibilité de louer à leurs ascendants ou descendants, suspension fiscale jusqu’à 63 000 euros en 12 ans, offre de marché abondante,
Cependant, cette offre se réfère principalement aux maisons neuvesetc. , qui peuvent coûter 40% plus cher que les vieilles maisons. En outre, l’afflux de la demande d’investissements immobiliers dans la loi Pinel a augmenté les prix ces dernières années. Heureusement, il y a un défilé : acheter des offres promotionnelles ou des appartements invendus.
Pour information : Il arrive que le rapport des coûts, des dépenses et des rabais fiscaux d’un investissement locatif soit si bien équilibré, que le propriétaire finit par payer seulement le capital dans sa poche.
Type fixe ou type flottant ?
Le remboursement d’un investissement immobilier à taux variable n’a de sens que lorsque le coût du crédit est élevé. En février 2020, les banques prêtent en moyenne 1,08 % sur 20 ans. Par conséquent, le taux variable n’est pas intéressant à ce moment, mais lorsque le crédit est cher ou lorsque le profil de l’emprunteur n’est pas bon.
Mais surtout, avec un taux fixe, les paiements mensuels sont fixes, tandis que le loyer peut augmenter. Ainsi, l’effort mensuel des investisseurs diminue avec le temps.
Pour information : au deuxième trimestre 2020, les loyers pourraient augmenter de 0,92 % (chiffres de l’INSEE).
Avec ou sans admission ?
La plupart des prêts immobiliers pour l’investissement locatif sont accordés sans contributions personnelles. Les candidats investisseurs ont souvent la liberté d’injecter de l’épargne dans leur projet ou de la conserver sur l’assurance-vie :
- Combien mon capital gagnera-t-il si je le laisse dans un support bancaire ?
- Combien cela me rapportera-t-il si vous avez investi dans un projet immobilier ?
Lorsque le taux hypothécaire est inférieur au taux de rendement de l’assurance-vie, il peut être préférable de conserver le contribution personnelle à l’assurance-vie.
