Au Québec, la hausse des loyers ne se décide pas au gré des envies ni dans l’opacité d’une négociation privée. Le Code civil du Québec encadre strictement la pratique. Les propriétaires ne peuvent ni majorer un loyer ni modifier les termes d’un bail à leur convenance. Mais le droit prévoit aussi la possibilité de demander une hausse jugée justifiable, à condition de respecter les délais légaux et de fournir au locataire un avis conforme. Le locataire, lui, n’est pas démuni : il peut accepter ou refuser cette demande dans le mois suivant sa réception.
Un bail renouvelé automatiquement, mais des changements possibles
Le renouvellement du bail résidentiel au Québec ne nécessite aucune démarche particulière : à l’échéance, il se prolonge automatiquement. Ce renouvellement, toutefois, n’impose pas au propriétaire de tout laisser en l’état. Il peut choisir de modifier certaines conditions, notamment le montant du loyer. Pour que cela soit légal, il doit adresser un avis écrit au locataire, dans un délai qui dépend de la durée du bail. Prenons l’exemple courant d’un bail d’un an : l’avis d’augmentation doit parvenir au locataire entre trois et six mois avant la fin du contrat.
Pour que cette demande soit valide, l’avis envoyé au locataire doit absolument mentionner plusieurs éléments :
- le montant du nouveau loyer demandé (ou le pourcentage d’augmentation par rapport au loyer en cours),
- le délai dont dispose le locataire pour refuser l’augmentation proposée,
- toute autre modification envisagée au bail.
Comment évaluer si une hausse de loyer dépasse les bornes ?
Aucun taux d’augmentation n’est imposé par la loi. Mais certains critères objectifs permettent d’évaluer si la demande du propriétaire est fondée. Plusieurs postes de dépense peuvent justifier une hausse annuelle :
- Énergie : hausse du coût de l’électricité, du gaz ou du mazout.
- Taxes municipales et scolaires : augmentation décidée par la ville ou la commission scolaire.
- Assurances : modification à la hausse des primes pour le bâtiment.
- Travaux majeurs : réparations de structure, rénovation des planchers, etc.
- Entretien régulier : déneigement, peinture, interventions sur la plomberie…
Pour éviter les approximations, la Régie du logement propose sur son site une calculatrice fiable. Elle permet d’entrer chaque dépense : taxes, frais d’exploitation, assurances, améliorations majeures… L’outil donne une estimation cohérente de l’augmentation applicable. Ce calcul apporte deux avantages : il aide le propriétaire à fixer une hausse réaliste, et il limite les risques de contestation ou de litige devant la Régie.
Les hausses de loyer recommandées par la Régie du logement en 2020
Chaque année, la Régie du logement publie des indices qui servent de repère aux propriétaires. Pour 2020, la hausse moyenne suggérée pour un logement non chauffé est de 1,2 %. Si les taxes municipales augmentent, ce pourcentage grimpe à 1,9 %. Si d’importants travaux sont réalisés, la hausse peut atteindre 3,5 %. Pour un appartement dont le chauffage électrique est inclus, la Régie recommande 1,0 % d’augmentation.
En réalité, beaucoup de propriétaires ne se fient pas uniquement à ces recommandations. Le réflexe courant consiste à appliquer une hausse de 1 à 2 % tous les ans, en se calant sur l’inflation et la tendance locale. Tant que ces augmentations restent raisonnables et que le service est à la hauteur, la majorité des locataires les accepte sans difficulté. Et il n’est pas inutile, pour le propriétaire, de garder à l’esprit la capacité de paiement de ses locataires.
Contester une hausse de loyer au Québec : comment faire ?
Recevoir un avis conforme à la loi n’oblige pas le locataire à s’incliner. Il peut refuser l’augmentation proposée en envoyant une lettre d’opposition dans le mois suivant la réception de l’avis. À défaut de réponse, le silence vaut acceptation.
Refuser la hausse ne signifie pas pour autant que le bail prend fin. Propriétaire et locataire peuvent alors ouvrir une discussion, négocier le montant, ou saisir la Régie du logement si aucun accord ne se dessine. Dans ce cas, c’est la Régie qui tranchera et fixera le nouveau montant du loyer.
Fixer le prix d’un loyer au Québec relève autant de l’équilibre entre droits et devoirs que d’un dialogue entre les parties. Entre calculs, discussions et arbitrages, une chose est sûre : la transparence a toujours meilleure presse que l’arbitraire.
