Investir dans l’immobilier avec seulement quelques milliers d’euros et obtenir un rendement annuel allant jusqu’à 6%… Ce sont les ingrédients qui, depuis plusieurs années, ont fait le succès des sociétés d’investissement immobilier civil (SCPI). Ce type de véhicule d’investissement vous permet d’investir indirectement dans la pierre, avec un pari initial limité, sans être obligé d’emprunter pendant des années.
En outre, en vous abonnant à des actions en pierre en papier, vous vous épargnez des limites de la gestion locative : la recherche de locataires, ainsi que l’entretien de la propriété. Ce travail est réalisé par la société de gestion qui sélectionne un portefeuille de bâtiments, principalement entreprises, entreprises, bureaux, hôtels… et est responsable des risques de location et de suivi du parc (entretien, revente). Les locations vous sont payées régulièrement, proportionnellement au nombre d’actions que vous possédez dans l’IPC.
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La formule, séduisante, réveillée l’enthousiasme des Français. Après une année record de 6,3 milliards d’euros collecter en 2017, toujours investi dans le papier de pierre 3,4 milliards d’euros pour les neuf premiers mois de 2018, selon l’Institut de l’immobilier et de l’épargne foncière (IEIF, une structure spécialisée dans l’analyse économique du secteur).
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La fiscalité est encore très lourde
Mais ce paysage idyllique peut-il se poursuivre en 2019 ? De nombreux signes doivent vous alerter sur ce marché. Tout d’abord, les rendements se décantent. En dix ans, ils sont passés en moyenne de 6,10 % à 4,44 %. Cet effondrement, s’il se poursuivait, remettrait en question l’attrait même de la SCPI, compte tenu de la fiscalité particulièrement élevée de ces produits.
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Comme les autres revenus fonciers, les bénéfices générés par l’IPC sont assujettis à un barème d’imposition progressif et dépendent donc de son taux d’imposition marginale. Ils subissent également des déductions sociales (17,2 %). « Par exemple, supposons que pour un investissement de 100 000 euros dans SCPI, vous recevez 4.000 euros par an (soit 4% de rendement). Si nous entrons dans la tranche fiscale de 30%, cela signifie que l’administration fiscale déduira de ces bénéfices 1.888 euros », explique François-Xavier Legendre, associé gérant de la société de gestion de portefeuille Dauphine Patrimoine.
Par conséquent, votre gain net d’impôt sera de 2,112 €, soit seulement 2,11 % du remboursement. Et la ponction sera encore plus lourde si elle est imposée sur une tranche plus élevée – 41% ou 45% ! En outre, SCPI est pris en compte dans le calcul de l’impôt foncier (IFI).
Cependant, il existe certaines stratégies pour atténuer cet impact financier. Ainsi, vous pouvez investir par l’assurance vie. Mais les coûts supportés par cette enveloppe s’ajoutent à ceux de SCPI, déjà particulièrement élevés (10 -12% de frais d’abonnement et 10% de loyers annuels en moyenne), ce qui réduit considérablement leur performance.
L’autre solution défendue par conseillers en gestion de patrimoine est d’acheter SCPI à crédit, qui vous permet de déduire les intérêts sur le prêt de votre loyer, et de réduire votre assiette fiscale. Dernière possibilité : le démembrement de la propriété sera d’un intérêt particulier pour les personnes ayant des impôts élevés. Cet assemblage permet d’acquérir uniquement les biens nus de l’IPAC, à un prix réduit ; récupérer l’usufruit, à un moment variable, généralement entre cinq et quinze ans d’âge. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu et, de plus, vous ne signalez rien à la taxe immobilière (IFI).
Au-delà de la fiscalité, un autre élément pourrait influer sur les résultats futurs : collection des dernières années. Compte tenu de l’afflux de capitaux, les sociétés de gestion qui gèrent l’IPC doivent acquérir de nouveaux actifs afin de maintenir un bon niveau de distribution aux partenaires. Par conséquent, ils peuvent être encouragés à investir rapidement, avec le risque d’acheter des biens trop chers ou de mauvaise qualité. » Les prix d’achat ont considérablement augmenté, tandis que les loyers sont restés stables. Cet écart signifie automatiquement une diminution des rendements distribués aux partenaires », explique Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme de conseil en investissement SCPI France. Les prix de l’immobilier tertiaire sur le marché français sont poussés à la hausse par l’afflux d’investisseurs, tant institutionnels que privés, et actuellement très élevés.
La situation pourrait même se détériorer plus rapide que prévu si l’augmentation des taux d’intérêt ainsi mentionné se matérialise. Cela se traduirait par une meilleure rémunération pour les investissements moins risqués que SCPI, comme le fonds d’assurance-vie de l’euro ou, dans un une mesure mineure, le livret A. Savers pourrait donc être tenté de désengager en nombre, avec le risque de trouver la faible liquidité de papier de pierre.
Pour récupérer les sommes placées en capital variable SCPI (la plus grande partie de l’offre), il existe un marché pour la revente d’actions organisées par les sociétés gérantes. Toutefois, la dynamique de ce marché secondaire dépend de l’offre et de la demande des investisseurs. Actuellement, les acheteurs prédominent. « Seulement 0,27 % de la capitalisation totale des actions de SCPI à vendre sur le marché secondaire attend un acheteur. Cela signifie qu’il ne faut que quinze jours pour récupérer votre argent », explique Julien Vrignaud, conseiller en gestion de patrimoine chez Evodia Finance.
Mais si l’environnement du marché est dégradé, vous pouvez rencontrer de vraies difficultés pour vendre vos actions. En conséquence, la valeur de ce dernier diminuerait, entraînant une perte importante de capital. C’est ce qui s’est passé en 1993 : quand prix de l’immobilier se sont effondrés, épargnants tous voulaient séparer de leurs actions en même temps et se terminant par des titres invendables. Heureusement, un tel scénario a peu de risque en ce moment à se concrétiser, car les hausses de taux sont lentes et modérées.
S’appuyer sur l’IPC qui se concentre sur les nouveaux marchés
Pour se protéger de ces différents risques, les épargnants doivent être attentifs. « Nous entrons dans une ère où les individus devront être beaucoup plus sélectifs », prévient Christian de Kerangal, PDG de l’IEIF. Tout d’abord, vous devez identifier les joueurs qui peuvent évoluer leur gestion afin de préserver leur niveau de performance. Pour y parvenir, ils utilisent différentes stratégies. Un est de se concentrer sur un secteur prometteur. Se fondant sur l’observation selon laquelle le vieillissement de la population française créera de solides besoins en infrastructures de santé dans les décennies à venir, il propose à SCPI d’investir dans des centres de soins ou des maisons de soins infirmiers.
D’autres, choisissent de diversifier leurs investissements hors France, de la zone euro. Un moyen d’obtenir les performances en tirant parti différents niveaux de maturité des marchés immobiliers dans chaque pays. En outre, dans certains cas, l’investissement à l’étranger peut aider à saper l’impôt payé en France. En Allemagne, par exemple, les revenus locatifs provenant de bâtiments à supporter à la source l’impôt sur les sociétés prélevé sur le Rhin, au taux de 15,825 %. Pour ne pas être dûment imposé, le contribuable français droit à un crédit d’impôt. Calcul est assez complexe, mais, bénéficiera d’une réduction de l’impôt sur le revenu et d’une exemption des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Cependant, l’investissement à l’étranger n’est pas sans risque. Vous devriez vérifier que l’hexagonal a de forts relais locaux (association avec gestion locale, par exemple).
Contrôler la cohérence des performances pendant 10 ans
Divers critères permettent juger du degré d’expérience de l’entreprise qui commercialise SCPI. Gardez à l’esprit que votre investissement dans la pierre de papier doit être considéré dans à long terme. En moyenne, les actions sont maintenues pendant environ 20 ans par épargnants. Par conséquent, il est préférable de sélectionner les produits qui présentent de meilleurs résultats… à long terme.
Pour ce faire, commencez par examiner le taux de rendement interne (TRI) de l’IPAC. Les performances passées, lorsqu’elles sont élevées et stables sur une dizaine d’années, témoignent d’une bonne gestion au fil du temps. Gardez à l’esprit que, plus souvent, les jeunes SCPI offrent des loyers plus élevés que le marché moyen. Le SCPI Epargne Pierre, par exemple, créé en juillet 2013 par la société de gestion Voisin, a un taux de distribution en 2017 de 5,97% (la moyenne est de 4,44 %), pour un stock immobilier composé de 47 bâtiments et 85 locataires.
Par comparaison, le SCPI Epargne Foncière, lancé en 1968 par La Française AM, présente une faible performance (4,54%). Cependant, le risque de contradiction est plus faible en raison du nombre significativement plus élevé de locataires (707, répartis dans 236 bâtiments). La prudence des personnes âgées est-elle meilleure que l’audace des plus jeunes ? Une chose est certaine, l’ancien SCPI a montré une bonne résistance aux crises financières et immobilières. Sur la base de cette observation, pour optimiser votre investissement, vous avez tout intérêt à diversifier votre portefeuille. Si vous avez des dizaines de milliers d’euros à investir, il est préférable de distribuer ce montant dans différents produits. Vous pouvez équilibrer votre investissement en répartissant vos économies sur différents types d’ICP. Vous bénéficierez de l’âge d’un, tout en recherchant la performance d’un autre, plus récent.
