En France, la loi interdit de demander au locataire le paiement direct de la taxe foncière, sauf exceptions strictement encadrées. Pourtant, certains contrats de location incluent des clauses qui tentent d’en transférer le coût, créant une zone grise dans les rapports locatifs.
Certaines charges récupérables, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, peuvent toutefois être également répercutées. Cette distinction alimente régulièrement des incompréhensions et des litiges entre bailleurs et locataires.
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Taxe foncière et location : ce que dit la loi
Chaque année, la taxe foncière s’abat sur les épaules de tous les propriétaires d’un bien immobilier. C’est un impôt local, collecté par le Trésor Public au profit des collectivités territoriales, calculé selon la valeur locative cadastrale du bien et le taux voté par la commune. Le Code général des impôts fixe des règles sans ambiguïté : le propriétaire, qu’il soit nu-propriétaire ou usufruitier, est seul responsable du paiement de la taxe foncière.
Pour un bail d’habitation, la loi est formelle : impossible de faire basculer cette charge sur le locataire. Si un contrat tente de l’imposer, la clause est purement et simplement écartée. Seule exception validée : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Elle, oui, peut être récupérée sur le locataire car elle figure expressément dans la liste des charges récupérables.
Les baux commerciaux et professionnels obéissent à un autre tempo. La loi Pinel autorise, sous conditions, à répercuter tout ou partie de la taxe foncière sur le locataire, à condition que ce soit clairement mentionné dans le bail. Ici, l’équilibre penche vers la liberté contractuelle, tout en restant sous la surveillance du législateur, pour éviter les abus.
La distinction entre provisions et charges locatives lors de la régularisation annuelle mérite une vigilance particulière. Certains dispositifs particuliers, comme l’exonération temporaire pour un logement neuf ou le dégrèvement en cas de travaux importants ou de vacance, existent aussi. Mais pour les particuliers, la règle ne bouge pas : tout ce qui sort du champ légal reste du ressort du propriétaire, point final.
Locataire ou propriétaire : qui doit réellement payer ?
À l’automne, l’avis de taxe foncière tombe dans les boîtes aux lettres et la question surgit : qui règle la note ? En France, la réponse ne laisse aucun doute. Le propriétaire, qu’il s’agisse de sa résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement mis en location meublée (y compris en LMNP), est l’unique redevable de cet impôt local. Que le logement soit loué vide ou meublé, le locataire n’a rien à verser de ce côté-là.
La seule entorse à ce principe concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle fait partie des charges récupérables et s’ajoute au décompte annuel du locataire, au même titre que l’eau froide ou l’entretien des parties communes. Pour tout le reste, taxe foncière, taxes spéciales d’équipement, taxes additionnelles, le propriétaire reste seul face à l’administration fiscale.
La règle paraît limpide sur le papier. Pourtant, dans les baux commerciaux ou professionnels, il n’est pas rare de voir une clause permettant au propriétaire de refacturer la taxe foncière. Mais cette clause n’a de poids que si elle est explicitement inscrite dans le contrat. Bail d’habitation : la loi verrouille toute tentative de transfert. Bail commercial : la négociation reprend ses droits, à condition de respecter la loi Pinel. Pour les professionnels, mieux vaut scruter chaque ligne du bail pour ne pas découvrir une mauvaise surprise lors de la régularisation annuelle.
Le sujet du paiement de la taxe foncière déclenche parfois des tensions, mais la règle reste intangible : le locataire n’a rien à payer, sauf dans le cas très spécifique de la TEOM. Le propriétaire, lui, est seul sur la ligne de départ, face au Trésor Public.
Répercuter la taxe foncière sur le locataire : modalités et limites à connaître
Dans l’univers de la location résidentielle, il n’y a aucune place pour l’ambiguïté. Le bail d’habitation interdit formellement de faire supporter la taxe foncière au locataire, quelle que soit la formulation du contrat. Le Code général des impôts et la réglementation sur les charges récupérables ne laissent passer que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Toute tentative de glisser l’impôt local dans le lot des charges locatives peut être immédiatement contestée par le locataire et n’a aucune chance d’être validée devant un juge.
La donne change pour les baux commerciaux ou professionnels. Ici, la liberté contractuelle prévaut : le propriétaire peut prévoir la refacturation de la taxe foncière, mais cela doit être clair et précis dans le contrat, et accepté par toutes les parties. Depuis la loi Pinel, il existe malgré tout une frontière : certains impôts restent réservés au bailleur, notamment ceux qui concernent la propriété pure ou les travaux. L’article L. 145-40-2 du code de commerce encadre ces subtilités et précise comment se répartissent charges, impôts et taxes entre bailleur et preneur.
L’actualité législative bouscule les habitudes : un projet de loi sur la simplification de la vie économique, à l’Assemblée nationale, propose via l’amendement René Pilato (article 8 ter) d’interdire toute répercussion de la taxe foncière sur les locataires de locaux commerciaux. Si ce texte aboutit, la pratique pourrait être tout simplement bannie. Pour l’instant, prudence : chaque bail doit être passé au crible, surtout dans ce contexte mouvant.
Conseils pratiques pour éviter les litiges entre bailleur et locataire
Si propriétaires et locataires tombent souvent d’accord sur le loyer, les charges locatives restent un terrain miné. Pour limiter les contestations, il faut poser les choses noir sur blanc dès la rédaction du bail. Transparence obligatoire : détaillez, sans ambiguïté, les charges récupérables permises par la loi, à commencer par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et supprimez toute référence à la taxe foncière dans un bail d’habitation.
La gestion des provisions pour charges doit être maîtrisée. Prévoyez une avance mensuelle ajustée aux dépenses réelles, puis rectifiez chaque année avec un décompte transparent. À chaque régularisation, remettez systématiquement au locataire les justificatifs : factures, avis d’imposition pour la TEOM, tout ce qui éclaire la gestion des charges. Pour un bail commercial, il est indispensable d’insérer une clause précise sur la répartition des impôts locaux, en accord avec les règles en vigueur.
Voici quelques manières concrètes d’éviter les désaccords et les litiges inutiles :
- Précisez la liste des charges récupérables dans le bail.
- Fournissez les justificatifs à chaque régularisation.
- Adaptez la provision mensuelle pour limiter les écarts lors de la régularisation annuelle.
Nombreux sont les investisseurs débutants qui passent à côté des exonérations temporaires possibles, notamment pour un logement neuf ou après des travaux de rénovation énergétique. Ne négligez pas ce point : certaines communes accordent un dégrèvement de la taxe foncière pour deux ans, sous conditions précises. Et si le logement reste vacant, une exonération peut parfois s’appliquer. Les bailleurs qui anticipent ces possibilités peuvent en tirer un bénéfice réel et intégrer ces données dans leur stratégie de gestion locative.
Au final, la taxe foncière ne se partage pas à la carte et la loi ne laisse que peu de place à l’interprétation. Pour les propriétaires comme pour les locataires, la clarté du contrat et la connaissance des règles font la différence, surtout quand l’automne revient et que la feuille d’imposition s’invite dans la boîte aux lettres.
