Comment calculer la valeur d un bien locatif ?

Comment calculer la valeur d un bien locatif ?

La valeur d’un bien locatif représente le montant du loyer annuel que génère ce dernier. Il permet au fisc de déterminer les frais de vos impôts locaux. Pour le calculer, vous devez prendre en compte plusieurs paramètres. Poursuivez la lecture du texte pour en savoir plus.

Critères d’estimation du loyer

La valeur d’un bien immobilier locatif se détermine en fonction d’une série de données telles que l’état de l’immeuble, sa localisation, sa superficie, etc.

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Cadre géographique

L’environnement dans lequel se situe votre logement agit sur le prix de sa location. En effet, deux résidences situées dans le même quartier et ayant la même superficie n’auront pas forcement le même tarif. Vous devez prendre en compte la proximité des commerces, des écoles ou des transports en commun ; de même que l’attractivité et la réputation du quartier. A titre illustratif, le montant de location d’une habitation éloignée des commodités sera moins élevé que celle remplissant toutes les conditions sues citées. Il en est de même pour son orientation. Un appartement situé au premier étage d’un simple café connaitra un prix de vente allant jusqu’à 25% moins cher qu’un similaire au-dessus d’une banque ou d’une institution. De plus, les logements situés au dernier étage sont plus en vus que ceux des rez-de-chaussée.

Etat du bien

Plus votre bien est ancien et nécessite d’importants travaux de rénovation, plus son prix de location sera revu à la baisse. Il en est de même pour la structure architecturale qui peut influencer le montant du loyer. Vous devez donc étudier l’ampleur des dégâts pour les anciennes maisons et prévoir le coût de rénovation avant de fixer une somme. Dans le cas des nouvelles constructions, vous n’aurez pas besoin d’effectuer tous ces calculs. Toutefois, tenez compte de l’état de la peinture.

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Superficie du logement

Le prix de location d’une maison est déterminé en fonction de la taille de cette dernière. Il faudra donc connaitre le nombre de chambres et l’espace disponible dans chacune d’elles, ainsi que leur revêtement. La luminosité et l’exposition sont aussi d’importants facteurs, car une résidence exposée au sud bénéficie davantage d’éclairage et de chaleur en hiver. Vous devez également définir la performance énergétique à travers l’étiquette énergie entre A et G, vu qu’elle joue aussi sur le montant. En effet, plus elle est élevée, plus la somme du loyer est conséquente. Cette règle s’applique également aux résultats des diagnostics techniques comme l’absence de plomb ou d’isolation thermique.

L’espace extérieur

La présence d’un jardin, d’une terrasse, d’un balcon ou d’une cave, peut agir sur le montant d’un loyer. Il en est de même pour un parking ou un espace de stationnement. Tous ces éléments apportent plus de considérations à la valeur de votre bien et constitue parfois un atout lors des négociations.

Calcul avec la Loi Pinel

L’utilisation du barème de la Loi Pinel remis à jour annuellement vous permet de bénéficier des réductions fiscales. La zone dans laquelle se situe votre bien influence son prix au m². Depuis 2021, le calcul s’effectue en multipliant la superficie du local au tarif maximal par mètre carré. Il est fixé à 17,43 euros pour la zone A bis ; 12,95 euros pour la zone A et 10,44 euros pour la zone B1. En ce qui concerne le loyer maximal dans le cadre de ce dispositif, le bailleur doit définir la situation géographique de son bien afin d’appliquer le barème exact.

Vous devez ensuite déterminer la surface utile de votre habitation qui servira de base pour le calcul en tenant compte de la superficie habitable ; mais aussi de 50% des balcons, loggias, terrasses et autres dépendances telles que les caves ou les vérandas. Tous ces espaces influent sur le calcul quand ils ne sont pas au-dessus de 9m². En appliquant la Loi Pinel sur votre calcul, vous devez également tenir compte du coefficient multiplicateur que vous aurez en faisant 0,7+19/surface utile. Une fois les données précises connues, réalisez le calcul final de votre habitation avec la formule ci-après :

Surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer dans votre zone.

Afin d’être éligible à la Loi Pinel et de trouver facilement des locataires dans votre résidence, le montant idéal de votre loyer sera fixé en fonction du résultat obtenu après calcul. Toutefois, vous pouvez aussi utiliser la Loi Denormandie qui est également spécialisée dans les biens anciens dans certaines communes. Elle fonctionne sur le même principe que cette dernière.