Un bail qui s’achève, un locataire qui s’accroche : le décor est planté. Le bail a expiré, mais les clés ne reviennent pas et l’occupant reste. Dès lors, il ne s’agit plus d’un locataire, mais d’une personne occupant les lieux sans droit ni titre. Face à cette situation, la loi prévoit une compensation spécifique, l’indemnité d’occupation. Oubliez la confusion avec le loyer : ici, tout change, du statut à la nature des sommes à réclamer.
L’équipe de gestion en ligne décrypte pour vous ce casse-tête juridique : dans quelles circonstances réclamer une indemnité d’occupation, comment en déterminer le montant, et surtout, comment procéder pour obtenir le paiement ?
Le cadre juridique de l’indemnité d’occupation
Deux grandes situations ouvrent droit à cette indemnité :
- Acquisition ou vente non aboutie : le locataire reste dans le logement alors que la date prévue pour le quitter est dépassée.
- Résiliation du bail pour impayés : le tribunal a prononcé la résiliation, mais le locataire refuse de partir.
Dans ces cas, l’indemnité d’occupation fonctionne comme un dédommagement remplaçant le loyer. Le bail n’existe plus, mais l’occupant continue d’utiliser le logement, ce qui ouvre droit à une compensation pour le propriétaire.
Calculer l’indemnité d’occupation
L’article 544 du Code civil prévoit que lorsque le contrat de location n’a plus de valeur, une indemnité peut être exigée. Le calcul dépend de l’existence ou non d’une procédure judiciaire.
En l’absence de procédure judiciaire
Deux cas de figure se présentent :
- Le locataire, ayant donné congé, ne quitte pas les lieux à la fin du préavis.
- Le propriétaire a accordé une autorisation (vente ou reprise), mais le locataire reste après la date fixée.
Dans ces situations, il est recommandé de remplacer le loyer par une indemnité d’occupation d’un montant équivalent, à compter de la date à laquelle le départ aurait dû avoir lieu. Cette démarche évite que l’occupant ne prétende à la pérennité du bail en cas de litige. Les charges et annexes restent exigibles comme prévu.
En cas de procédure judiciaire
Si le désaccord persiste, le juge fixe le montant de l’indemnité. La question de l’indexation ou d’une éventuelle majoration se pose alors. La Cour de cassation, dans son avis n°17010 du 4 juillet 2017, rappelle que le juge reste libre d’apprécier le montant, en s’appuyant sur deux critères :
- La valeur locative du bien concerné
- Les éléments justifiant les modalités appropriées à la réparation
L’indexation et toute hausse éventuelle relèvent de ce second critère. Dans la majorité des cas, notamment lors d’une procédure pour impayés, le juge retient le montant du dernier loyer comme base de calcul de l’indemnité d’occupation.
Demander et percevoir l’indemnité d’occupation
Quand l’occupant reste sans bail, le propriétaire doit veiller à la formulation des documents :
- Pour la demande de paiement : N’utilisez pas le terme « appel de loyer », mais optez pour « demande de paiement » ou tout autre intitulé qui ne fait pas référence à un bail ou à un loyer (par exemple : prestation d’occupation ou participation aux charges).
- Pour l’attestation de paiement : Il ne s’agit pas d’un reçu de loyer, mais d’un simple reçu de paiement, sans mention du terme « loyer ».
Comment s’arrête l’indemnité d’occupation ?
La fin de l’occupation intervient lorsque l’occupant quitte effectivement les lieux. Si tel n’est pas le cas, la seule issue reste la procédure d’expulsion. Face à la longueur et au coût de cette démarche, il est parfois judicieux de chercher une solution amiable.
Dans certains cas, si l’occupant paie régulièrement une indemnité équivalente au précédent loyer, le propriétaire peut envisager la signature d’un nouveau bail. Ce retour au statut de locataire rétablit droits et obligations, mais il n’y a jamais de renouvellement tacite : une nouvelle convention doit être signée, car la situation juridique a changé.
L’indemnité d’occupation pendant la crise du coronavirus
Le confinement lié à la crise sanitaire a mis de nombreux locataires dans une position inédite : leur préavis a expiré, mais ils ne peuvent pas déménager. Deux options sont alors envisageables :
- Reporter le départ : Cela nécessite une demande écrite du locataire et l’accord du propriétaire. Cette solution reste à manier avec prudence, car fixer une nouvelle date de départ n’a guère de sens dans un contexte où les délais sont imprévisibles.
- Ne rien formaliser : C’est la position recommandée par La Gestion en Ligne. À l’issue du préavis, le bail est terminé, mais l’occupant reste dans les lieux. Il doit alors une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent au loyer précédent.
L’indemnité d’occupation, qu’elle découle d’une situation de blocage classique ou d’une crise sanitaire, matérialise une frontière nette entre la relation locative et l’occupation sans droit. Pour le propriétaire, elle incarne à la fois une protection et une arme juridique : celle qui permet de restaurer l’équilibre, quand le fil du contrat s’est rompu.
