Quand on parle de dégâts d’eau en copropriété, la réalité ne pardonne rien. Les responsabilités, longtemps floues, viennent d’être redessinées par la Loi sur l’amélioration de la surveillance du secteur financier, de la protection des dépôts monétaires et du régime de fonctionnement des institutions financières. Désormais, si une perte survient à cause d’un particulier, le copropriétaire ne peut plus réclamer le remboursement de la franchise ou l’indemnité pour les dommages à la propriété.
À ce sujet, la règle est claire : les sommes déboursées par le syndicat pour régler des franchises ou indemniser des dégâts sur des biens relevant de son assurance ne peuvent être réclamées aux copropriétaires, hormis leur participation normale aux charges communes. Il subsiste cependant une exception : si le dommage est dû à la faute d’un copropriétaire, le syndicat conserve le droit d’exiger réparation auprès de celui-ci. Toute clause qui irait à l’encontre de cette disposition est réputée comme n’ayant jamais existé.
Pour les syndicats, ce changement bouleverse la pratique : la déclaration de copropriété, qui rendait jadis un copropriétaire responsable du paiement de la franchise dès lors qu’un sinistre survenait dans son unité, perd de sa force. Plus question pour le syndicat de réclamer d’office la franchise à un copropriétaire sans prouver une négligence ou une faute réelle. Prenons un exemple : une machine à laver explose dans un lot, causant une inondation. Auparavant, le copropriétaire concerné devait payer la franchise, même si le matériel était correctement entretenu. Désormais, sans démonstration de faute, cette obligation tombe.
Dans quelles circonstances un copropriétaire est-il en tort ?
La question de la faute se pose différemment selon le cadre juridique. Hors contrat, la responsabilité délictuelle s’applique : un comportement qui s’éloigne de celui qu’on attend d’une personne prudente et attentive engage la responsabilité de son auteur. Le Code civil prévoit que le gardien d’un bien doit indemniser les dommages si ce bien, livré à lui-même, cause un dommage. Mais il peut s’exonérer s’il prouve sa propre absence de faute : « Le gardien des biens est tenu d’indemniser les dommages causés par l’acte autonome du bien, à moins qu’il ne prouve qu’il n’a commis aucune faute. » (art. 1465 C.c.Q.)
Mais en copropriété, la relation est fondée sur le contrat : chaque copropriétaire est lié au syndicat par la déclaration de copropriété. Ici, la faute consiste à manquer à une obligation prévue par ce contrat, que ce soit par action, omission ou retard. Le Code civil du Québec ne laisse pas de place à l’interprétation : on ne peut pas choisir le régime de responsabilité le plus commode selon la situation.
La présomption de faute de l’article 1465 C.c.Q. s’applique-t-elle à la copropriété ?
Certains jugements avaient étendu la présomption de faute à la relation contractuelle, mais la Cour d’appel du Québec a tranché dans une affaire de location : le bail et le Code civil déterminent les obligations des parties, et la présomption de l’article 1465 ne s’applique pas lorsque le lien est contractuel. À l’appui, une décision récente : le propriétaire avait fourni un sèche-linge au locataire, mais rien dans le bail n’imposait au locataire la responsabilité de cet appareil. Résultat : responsabilité engagée uniquement s’il était prouvé que la faute venait du locataire.
Ce raisonnement s’étend à la copropriété. La déclaration de copropriété fixe le cadre : la faute du copropriétaire doit être prouvée selon les règles du contrat, pas selon une présomption automatique. Autrement dit, impossible de faire porter le chapeau par défaut.
Face à cette évolution, la tentation est grande d’édicter des règles internes exigeant des standards élevés de vigilance pour les copropriétaires. Même si leur application n’est pas toujours évidente, ces règlements renforcent la capacité du syndicat à démontrer une faute quand un sinistre survient.
Prévenir plutôt que guérir
Au-delà des règlements pour encadrer les comportements à risque, adopter des mesures de prévention solides devient un véritable enjeu économique. Les syndicats, désormais en première ligne pour régler les franchises en cas de dégâts d’eau, sont incités à investir dans la prévention : installation de détecteurs d’eau, contrôles réguliers des conduites par un plombier mandaté par le syndicat, sensibilisation active des copropriétaires.
- Installer des détecteurs d’eau connectés dans chaque unité
- Organiser des inspections annuelles par des professionnels
- Mettre en place un règlement exigeant l’entretien régulier des appareils à risque (lave-linge, chauffe-eau, etc.)
Concrètement, voici quelques actions pouvant réduire l’exposition au risque :
Ces mesures ne se limitent pas à éviter le sinistre : elles servent également à prouver, le moment venu, qu’un copropriétaire a bien respecté ses obligations… ou non. La prévention, aujourd’hui, pèse autant que la réparation.
Les dégâts d’eau en copropriété ne pardonnent pas l’improvisation. Entre le cadre contractuel, la responsabilité individuelle et la nécessité de renforcer la prévention, les règles du jeu ont changé. Demain, chaque fuite d’eau racontera l’histoire d’une vigilance, ou d’un relâchement, bien plus que celle d’un simple accident.
